Три шага — и квартира на фото выглядит дороже на 1,5 млн: вот что делают перед продажей

Как заработать на ремонте квартиры и при этом не "уйти в минус"? На первый взгляд задача кажется простой, но на практике — масса нюансов. Инвестиционный дизайнер Анна Лексина за четыре года реализовала около 60 проектов — в основном это небольшие квартиры в старом жилом фонде и новостройках, которые владельцы планируют сдавать или перепродавать.

Для "РБК-Недвижимость" Анна рассказала, как правильно организовать процесс ремонта, на чём можно сэкономить, а на чём — категорически нельзя, и какие ошибки чаще всего допускают инвесторы.

"Это не бизнес, но спрос стабильный"

Пока инвестиционный дизайн сложно назвать серьёзным бизнесом, признаётся Анна. Однако спрос есть — многие инвесторы, покупая квартиры под сдачу или перепродажу, всё чаще привлекают профессионалов, чтобы повысить стоимость своих активов.

Инвестиции в жильё могут быть эффективными, только если обеспечивают разницу между стоимостью покупки и последующей продажи, либо при аренде дают доходность выше, чем стандартный банковский депозит. При этом важно грамотно вложиться в ремонт — иначе вместо прибыли можно получить банальный перерасход.

Как работает инвестиционный дизайнер

Иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — просто новая краска на стенах и грамотный подбор текстиля. Но в любом случае такие действия дают результат: квартира сдается или продается быстрее и дороже.

Главный критерий успеха: ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход. Ведение проекта "от и до" — главная задача дизайнера.

"Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет ещё до начала ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько реально можно будет продать квартиру после ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале — всё это нужно считать ещё до покупки объекта", — говорит Анна Лексина.

В качестве яркого примера Анна приводит случай с квартирой у метро "Пушкинская" в Москве. Дом был хороший, кирпичный, но с устаревшим ремонтом. Без вложений квартиру можно было сдать за 50 тыс. рублей в месяц. После правильного ремонта стоимость аренды выросла в 2,5 раза — до 130 тыс. рублей в месяц. При этом на ремонт ушло 1,8 млн рублей, а вложения полностью окупились уже через 14 месяцев.

"Самостоятельный ремонт — риск двойной"

Конечно, собственник может сделать ремонт сам. Но тут легко впасть в крайности. Либо получится слишком "бюджетно", и квартира не привлечёт арендаторов, либо наоборот — излишне дорогой дизайнерский ремонт не позволит отбить вложения.

"Максимальную потребность в услугах дизайнера испытывают инвесторы, которые профессионально считают деньги и хладнокровно относятся к проекту", — подчёркивает Анна.

Что важно знать о бюджете

Ремонт с нуля (в старом фонде или новостройке без отделки) обычно занимает от 3 до 6 месяцев. Средний бюджет для однушки — от 1,5 млн рублей.

Этапы:

• проработка планировки и чертежей;
• полная смета материалов (вплоть до вилок и полотенец);
• выбор подрядчиков.

"Я всегда предлагаю несколько вариантов подрядчиков, но решение принимает заказчик", — уточняет дизайнер.

Чтобы оптимизировать бюджет, особенно в несложных проектах, можно сэкономить на авторском надзоре. Анна даёт заказчику подробные сметы, а закупкой материалов и мебели он занимается сам.

На чём можно и нельзя экономить

Разрешённые "дизайнерские грехи": подбор краски по монитору без выкраса, использование одинаковой мебели в нескольких проектах. Эти моменты не влияют на финансовый результат.

Категорически нельзя экономить на фотосъёмке квартиры. Это ключевой элемент при продаже или сдаче. Стоимость услуг профессионала — от 5 тыс. рублей, а эффект от качественных фото — колоссальный.

Типичные ошибки инвесторов

• Просчёты по черновым материалам и работам. Например, планировали 200 тыс. рублей, а получилось 400 тыс. — это случается часто.
• Ошибки по срокам. Строители редко укладываются в план, плюс могут возникнуть задержки с поставками материалов или сборкой мебели.

"Рекомендую изначально закладывать в проект +1-2 месяца на возможные накладки. Проблема может быть банальной: например, кухня вместо одного дня монтируется три недели из-за брака деталей", — объясняет Анна.

Самая большая сложность возникает, когда инвестор в процессе вдруг решает оставить квартиру себе. Тогда начинаются долгие мучения с выбором "идеальной" плитки или дивана, удорожание позиций по смете, а проект теряет изначальную рентабельность.

"Для себя "ничего не жалко", а ремонт для аренды — это всегда строгие цифры. Поэтому важно держать в фокусе изначальную цель проекта", — подчёркивает дизайнер.

Правильный инвестиционный ремонт — это не про дизайнерские изыски, а про точный расчёт и понимание рынка.

Успешный проект — это когда квартира продаётся или сдается быстрее, дороже и окупает вложения за понятный срок.

Главное — не бояться считать деньги и заранее просчитывать экономику проекта.