Ипотека на ИЖС: как получить выгодные условия на строительство дома мечты

В России строится значительно больше индивидуальных жилых домов, чем многоквартирных. По данным Росстата, в первом полугодии 2025 года на долю таких объектов пришлось почти 71,5% от общего ввода жилья. Обычно такие дома называют дачами, хотя понятие дачного участка в нашей стране уже не существует на протяжении шести лет. К тому же, даже термин "индивидуальное жилое строительство" (ИЖС) не охватывает все эти объекты.

Что стоит понимать под ИЖС? Какие дома можно назвать индивидуальными? От чего зависят условия ипотечного кредитования для объектов ИЖС? И на что еще стоит обратить внимание — читайте в нашем материале.

Покупая земельный участок, нельзя просто построить на нем всё, что вздумается. Что можно возводить, зависит от вида разрешенного использования земли (ВРИ). ИЖС — это именно тот ВРИ, который позволяет строить жилые дома с определенными характеристиками.

На участках под ИЖС разрешается возводить индивидуальные жилые дома, в которых можно оформить постоянную регистрацию. Также допускаются постройки, предназначенные для личного использования — бани, сараи, беседки и т. п. Однако возведение объектов для ведения бизнеса или других специфических целей не разрешено.

Участки под ИЖС могут располагаться исключительно в пределах населенных пунктов. Наибольшая доля таких участков — в сельской местности и малых городах, но они встречаются и в мегаполисах, включая старую часть Москвы.

ИЖС-участки могут быть расположены как поодиночке, так и объединены в конгломераты, которые в народе называют коттеджными поселками. Эти поселки могут быть огорожены, иметь въездную группу, общую инфраструктуру и другие удобства.

Если частные дома строятся застройщиками в рамках организованных загородных жилых комплексов (или коттеджных поселков), они могут продаваться по договорам долевого участия (ДДУ), как и новостройки. Ипотека на такие дома оформляется аналогично ипотечным кредитам на квартиры в новостройках.

Как и в случае с новостройками, деньги, которые покупатель выплачивает по ипотеке, накапливаются на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит эти средства только после завершения строительства и передачи дома покупателю. Если стройка по каким-то причинам приостановится, покупатель может вернуть все деньги, выплаченные по ипотеке.