Дом признан самостроем — но люди в нём живут: ВС заставил учитывать их судьбу

Решение Верховного суда России по делу о сносе самовольного многоквартирного дома стало знаковым для всей судебной практики: теперь при рассмотрении подобных споров суд обязан учитывать судьбу граждан, проживающих в таких постройках. Высшая судебная инстанция фактически закрепила социальный приоритет — даже если дом построен с нарушениями, нельзя забывать о людях, для которых он стал единственным жильём.

Суть спора и позиция Верховного суда

Дело рассматривалось в одном из южных регионов страны. Владельцы участка получили разрешение на строительство индивидуального жилого дома в три этажа, но в итоге возвели пятиэтажный многоквартирный дом. Постройка превысила разрешённые параметры и была признана самовольной.

Местная администрация потребовала снести здание, и нижестоящие суды поддержали её позицию. Однако Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение, указав, что при принятии решения суды не учли интересы жильцов.

"Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц", — говорится в определении Верховного суда.

Таким образом, без судебного акта о выселении людей дом сносить нельзя. К процессу, по решению ВС, должна быть подключена прокуратура, чтобы дать заключение по вопросам выселения и защиты прав граждан.

Почему это решение стало прецедентным

По словам руководителя договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елены Тимошенко, данное разъяснение имеет большое значение. Верховный суд напомнил, что даже при очевидном факте самостроя жилищные права граждан требуют приоритетной защиты.

"Суд должен рассмотреть судьбу граждан, проживающих в помещении, и привлечь прокурора для дачи заключения. Без этого снос невозможен", — подчеркнула эксперт.

ВС также уточнил, что досудебный порядок при спорах о признании права собственности на самовольную постройку законом не предусмотрен, поэтому суды не вправе оставлять подобные иски без рассмотрения.

Эта позиция развивает подход, сформулированный ранее в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44, где также говорилось о необходимости комплексного рассмотрения вопросов сноса и выселения.

Социальный контекст: кто чаще оказывается в зоне риска

Подобные конфликты наиболее часто возникают в пригородах крупных городов, на садовых участках и землях сельхозназначения. Люди строят жильё без разрешений, а после регистрации по месту жительства сталкиваются с требованиями властей о сносе.

А что если жильцы не участвовали в строительстве? По словам Тимошенко, если граждане зарегистрированы в доме и имеют договор найма или вселены с согласия собственника, они обладают правом пользования, которое защищается законом. Даже в случае признания дома самовольным суд должен рассмотреть их судьбу отдельно.

Можно ли сохранить постройку? В отдельных случаях суд может предоставить владельцам время для легализации здания, если оно не нарушает градостроительные и санитарные нормы.

Судебная процедура: что изменилось на практике

Теперь рассмотрение дел о самовольных постройках будет включать обязательную проверку социального аспекта. Суд должен выяснить:

• проживают ли в доме граждане, имеющие право пользования жильём;

• предпринимались ли меры по получению разрешений;

• каковы последствия выселения, особенно для несовершеннолетних и социально уязвимых категорий.

А что если жильё признано опасным? Даже в этом случае суд обязан рассмотреть вопрос о предоставлении времени на переселение или отсрочке исполнения решения. Снос возможен, но только после того, как будет решена судьба жильцов.

Ошибка → последствие → альтернатива

Типичная ошибка местных администраций — требовать немедленного сноса без учёта прав граждан. Последствие — отмена решения вышестоящими судами. Альтернатива — инициировать комплексное судебное разбирательство с привлечением прокурора и рассмотрением всех социальных факторов.

Ещё одна ошибка — игнорирование процедурных требований при строительстве. Владельцы часто начинают возводить дом без разрешений, а затем надеются на "узаконивание постфактум". Но отсутствие проектной документации и превышение этажности делает легализацию невозможной.

Баланс между законом и гуманностью

По словам Тимошенко, позиция Верховного суда показывает, что правоприменение должно учитывать не только букву закона, но и человеческий фактор. Даже если дом подлежит сносу, государство не должно оставлять людей без жилья.

"Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов", — поясняет юрист.

А что если дом — единственное жильё семьи? Этот факт не защищает от сноса, но делает процедуру сложнее. Суд должен учесть конституционные гарантии права на жилище и последствия выселения — особенно для детей, инвалидов и пенсионеров.

Значение решения для судебной практики

Рассмотренный случай стал демонстрацией того, как Верховный суд применяет собственные разъяснения на практике. По сути, теперь каждый процесс по сносу самостроя будет проходить через социальную экспертизу.

Такой подход делает правосудие более справедливым и прозрачным:

• учитываются реальные обстоятельства жизни людей;

• исключаются случаи "механического" сноса;

• укрепляется доверие граждан к судебной системе.

Можно ли считать это новым стандартом правосудия? Да. Верховный суд фактически закрепил модель, при которой юридические нормы применяются с обязательным анализом социальных последствий.