Не все метры одинаково выгодны: инвестиционный секрет тайского побережья

Почему в Паттайе две одинаковые квартиры по 35 квадратных метров могут стоить 2,5 и 5 миллионов бат? На первый взгляд это кажется странным, но рынок здесь устроен особенным образом. Цена складывается не только из метража, а из десятка факторов: от района и этажа до бренда застройщика и курса валют. Об этом пишет Дзен-канал "Недвижимость Паттайи JP ASIA".

Локация: первый и главный фактор

В Таиланде действует простое правило: чем ближе к морю — тем выше стоимость. Но нюансов здесь больше, чем кажется.

• Первая линия — всегда самая дорогая. Даже крошечная студия у воды может стоить дороже просторной квартиры в глубине района.
• Вид на море добавляет 30-40% к цене. Разница между третьим и пятнадцатым этажом может исчисляться миллионами бат.
• Центр шумный и переполненный туристами: там квартиры дешевле в долгосрок, но хорошо сдаются посуточно.
• Вонгамат дороже, зато подходит для постоянного проживания. Джомтьен ещё держит низкие цены, но в новых комплексах они быстро растут. Пратамнак остаётся "золотой серединой": зелёный, уютный и близкий к морю.

Пример из практики: клиент агентства смотрел две квартиры одинаковой площади — в глубине Джомтьена и с видом на море в Вонгмате. Разница в цене — миллион бат. Но у моря квартира сдалась за неделю, в то время как в глубине района арендатор искался месяцами.

Тайская или иностранная квота

Закон обязывает застройщиков оставлять не более 49% квартир в кондоминиуме для иностранцев.

• Иностранная квота дороже — вы становитесь полноправным владельцем.
• Тайская квота на 5-15% дешевле, но юридически квартира оформляется на компанию или гражданина Таиланда.

Из-за этого одна и та же квартира может иметь сразу две цены.

Этаж, планировка и вид

Таиланд любит "повышающие коэффициенты":

• Чем выше этаж — тем выше цена (разница доходит до 20-25%).
• Угловые квартиры, террасы, редкие планировки и "европейские кухни" — всегда дороже.

Состояние и меблировка

• Новые квартиры продаются "пустыми" — без мебели. Дешевле на старте, но потребуют вложений.
• Вторичка с дизайнерским ремонтом может стоить дороже, чем "первичка".
• Вторичка с простым ремонтом обычно идёт с дисконтом.

Часто выгоднее купить пустую квартиру и вложить 300-400 тысяч бат в меблировку, чем переплачивать за чужие "золотые шторы".

Репутация застройщика

Riviera, Heights Holdings, Matrix — это бренды, которые сами по себе поднимают цену на 10-20%. Их комплексы доводятся до конца, с качественной инфраструктурой и обслуживанием. Но у маленьких компаний предложения дешевле — хотя есть риск задержек и компромиссов.

Инфраструктура

Здесь Таиланд умеет удивлять:

• бассейны на крыше, фитнес-залы, коворкинги и детские зоны — всегда повышают стоимость,
• старые дома без инфраструктуры дешевеют, даже если стоят у моря,
• проекты вроде Olympus или Espana берут масштабом и архитектурой, Riviera — премиальными лобби и бассейнами.

Влияние экономики и валют

Рынок Паттайи чувствителен к мировой экономике.

• Когда падает рубль — россияне активно скупают квартиры.
• Рост доллара заставляет застройщиков поднимать прайсы.
• Китайский спрос также влияет: если инвесторы из КНР заходят массово, цены ускоренно растут.

Когда покупать

• На старте продаж — самые низкие цены. Когда дом выходит в открытую продажу — плюс 10-15%.
• К сдаче объекта цена может вырасти ещё на 30-40%.

Именно поэтому многие инвесторы покупают на стадии котлована и продают ближе к сдаче.

История из практики

Клиент агентства выбирал между двумя квартирами по 35 м² на Джомтьене. Одна стоила 2,6 млн бат — низкий этаж, без вида и в простом комплексе. Другая — 3,4 млн бат в Riviera, но с видом на море. Он выбрал второй вариант. Через год квартира подорожала на 700 тысяч бат.

Причина проста: цена — это не просто цифра в прайсе. Это комбинация десятков факторов — район, этаж, вид, бренд, инфраструктура и момент покупки.

Итог

Рынок недвижимости в Паттайе устроен особым образом. Здесь стоимость формируется из множества деталей, и понимая эти механизмы, можно не только купить квартиру мечты, но и сделать удачную инвестицию.