Чем дороже жильё — тем меньше уюта: элитные новостройки отказываются от ремонта

Рост числа квартир без отделки в "старой" Москве стал одной из главных тенденций последних лет. По данным "Метриум", в сентябре 2025 года доля таких лотов достигла рекордных 61,1%, что на 22,2 процентных пункта выше уровня трёхлетней давности.

Всё больше покупателей выбирают жильё, где можно реализовать собственные представления о комфорте и эстетике, а застройщики, в свою очередь, адаптируются к этому запросу.

Москва без обоев: как рынок пришёл к формату "черновика"

По расчётам "Метриум", на первичном рынке "старой" Москвы сегодня реализуется почти 40 тысяч квартир без учёта апартаментов, и более 24 тысяч из них продаются без отделки. Четыре года подряд предложение в "черновом" формате растёт, тогда как число готовых решений сокращается. Ещё в сентябре 2022 года таких квартир было 15 тысяч, а сейчас почти вдвое больше.

Эта тенденция связана не только с экономическими факторами. Высокая инфляция, подорожание импортных материалов, нестабильная логистика — всё это усложнило работу девелоперов, но при этом стало стимулом для нового подхода к взаимодействию с покупателями. Как объясняет генеральный директор МФК "Дом Дау" Акоп Киракосян, стандартные варианты отделки — даже премиальные — неизбежно приводят к унификации.

"Даже в дорогих проектах предлагается не более четырёх типовых решений — два стиля, два цветовых направления. Но современный покупатель хочет индивидуальности", — отметил Киракосян.

Индивидуальный ремонт против типового дизайна

Переход к формату "без отделки" — это не отказ от сервиса, а ответ на спрос. Всё чаще клиенты готовы взять на себя ответственность за оформление пространства, чтобы избежать "универсальных" решений, не отражающих их вкус. При этом девелоперы предлагают промежуточные варианты вроде white box — базовой отделки с выровненными стенами, стяжкой и электрикой. Однако и у этого решения есть минусы.

Почему покупатели избегают white box? Потому что такая отделка увеличивает итоговую стоимость жилья и, соответственно, тело ипотечного кредита. Гораздо выгоднее выполнить ремонт позже, под контролем собственных подрядчиков. В МФК "Дом Дау", например, все 87 этажей нового небоскрёба запроектированы именно под этот подход: квартиры без отделки, но с десятками планировочных решений — от студий с двумя санузлами до многоуровневых апартаментов с панорамными ванными.

Что получает покупатель, выбирая "черновик"? Он экономит на стандартной отделке и получает свободу в планировании — возможность создать свой интерьер без переплаты за навязанные дизайнерские решения. Недостаток очевиден: ремонт нужно организовывать самому, но многие воспринимают это не как трудность, а как часть удовольствия от покупки.

Как меняется структура по классам жилья

Несмотря на общий рост, динамика различается в зависимости от сегмента. В массовом классе, по данным "Метриум", доля квартир без отделки сократилась за год на 10,4% и составляет теперь около 40%. Здесь покупатели чаще предпочитают готовые решения, чтобы быстрее заселиться.

А вот в бизнес- и премиум-классах ситуация противоположная. Количество лотов без отделки выросло на 26,5% и 15,5% соответственно. В элитном сегменте — почти на 20%. Сейчас именно верхняя часть рынка демонстрирует самые высокие показатели: 73,2% в элите, 70,2% в бизнес-классе, 69,3% в премиуме.

Почему дорогие проекты обходятся без ремонта? Чем выше статус жилья, тем строже требования к качеству. Девелоперам сложно обеспечить безупречный уровень отделки на потоке, особенно при росте стоимости материалов и нестабильных поставках. Коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева пояснила, что отделка в премиальном сегменте может стоить вдвое дороже массового, достигая 100 тысяч рублей за квадрат.

"В условиях подорожания и дефицита качественных материалов застройщикам всё труднее поддерживать прежний уровень ремонта. Поэтому многие предоставляют готовые дизайн-проекты, но дают возможность кастомизации", — сказала Арцибашева.

Экономика ремонта: считать каждый метр

Рост стоимости отделочных работ — ключевой фактор, влияющий на стратегию компаний. Если в массовых проектах квадратный метр готовой отделки обходится в 40-50 тысяч рублей, то в премиум-классе — минимум в два раза дороже. К этому добавляются колебания валют, проблемы с поставками из Европы, удорожание услуг дизайнеров.

Как сэкономить без потери качества? Покупатели выбирают несколько путей:

• Заказать проект у независимого дизайнера и нанять локальных мастеров;

• Делать ремонт поэтапно — сначала санузел и кухню, позже жилые зоны;

• Использовать отечественные аналоги материалов и мебели.

Такой подход не только снижает затраты, но и делает процесс гибче. Однако важно помнить, что самостоятельная организация ремонта требует опыта и контроля. Ошибка в выборе подрядчика может обернуться переделкой, а значит — лишними расходами и сроками.

Можно ли считать отказ от отделки риском? Лишь отчасти. С одной стороны, покупатель получает ответственность за результат, с другой — полную свободу. Для многих именно это сочетание и делает покупку жилья в "черновом" виде привлекательной.

Смена философии: от унификации к самовыражению

Современный рынок жилья движется к индивидуализации. Ещё десять лет назад квартиры без отделки считались временным компромиссом, теперь же это полноценный формат. Он особенно востребован у тех, кто рассматривает покупку как долгосрочную инвестицию и готов вкладываться в интерьер.

Почему тренд стал массовым именно сейчас? Во-первых, из-за роста информированности: у покупателей есть доступ к дизайнерам, онлайн-проектам и цифровым сервисам. Во-вторых, культура потребления сместилась от готовых решений к кастомизации.

"Покупатели хотят чувствовать, что их дом — уникален. А для застройщиков отказ от отделки стал логичным ответом на этот запрос", — подчёркивает Киракосян.

При этом формат без отделки выгоден и самим девелоперам: сокращаются сроки строительства, убираются риски брака при сдаче, упрощается контроль качества. На фоне этого даже крупные проекты, ранее ориентированные на стандартный ремонт, переходят к более гибким моделям — например, предлагают опциональные пакеты отделки или партнёрские программы с дизайнерскими бюро.

Как долго продлится этот тренд? Пока экономическая ситуация остаётся напряжённой, формат "черновика" будет сохранять лидерство. Однако в будущем, при стабилизации цен и укреплении рубля, возможно возвращение к смешанным схемам — когда застройщики будут предлагать покупателям выбор: готовое жильё или чистый лист.