Сделка заключена, но прав нет: главная ошибка при передаче имущества

Когда дом или квартира меняют владельца, вместе с ключами уходит и само право собственности. Этот процесс называется отчуждением, и именно он превращает старого владельца в бывшего, а нового — в полноправного хозяина.

Что такое отчуждение прав

По сути, отчуждение — это передача собственности: продали квартиру, подарили дом или обменяли участок — и права переходят к другому человеку. Важно понимать, что аренда, хранение или отказ от наследства сюда не относятся. Это временные или ограниченные меры, а не окончательная передача прав.

Статья 209 Гражданского кодекса закрепляет за владельцем право распоряжаться своим имуществом, а прекращение этих прав описано в статье 235. И лишь после того, как факт перехода внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), новый хозяин считается законным собственником.

На каких основаниях передают имущество

Причины могут быть разные:

• Договорные: купля-продажа (ст. 549 ГК РФ), дарение (ст. 572), мена (ст. 567), рента (глава 33). Это добровольные сделки, инициированные сторонами.
• Принудительные: изъятие для государственных нужд (ст. 279), конфискация (ст. 243), взыскание долгов или продажа имущества при банкротстве (ст. 237).
• Особые: наследование, приватизация жилья, реорганизация юрлица.

Во всех случаях закрепление права требует госрегистрации. Без неё ни один документ не будет иметь юридической силы.

Как проходит сделка

Любая сделка по отчуждению недвижимости проходит несколько этапов:

• Подготовка. Проверка "чистоты" объекта, получение выписки из ЕГРН, согласование цены.
• Документы. Паспорта, правоустанавливающие бумаги, согласие супруга (если жильё куплено в браке).
• Подписание договора. Купли-продажи, дарения или иного. На этом шаге права ещё не переходят.
• Регистрация. Подача документов в Росреестр. По закону (ст. 551 ГК РФ) право собственности возникает только с момента регистрации.
• Завершение. Новый владелец получает выписку из ЕГРН, старый передаёт ключи.

Электронная регистрация: быстрее и удобнее

Сегодня оформить сделку можно и онлайн. Для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Получить её можно в аккредитованном удостоверяющем центре или через приложение "Госключ".

Подать заявление можно тремя способами:

• через личный кабинет на сайте Росреестра,
• через нотариуса,
• через банк или застройщика (если речь об ипотеке или долевом строительстве).

Сроки регистрации зависят от формы подачи:

• 7 рабочих дней при стандартной процедуре,
• 5 дней — при ипотеке,
• всего 1 день — если документы направляет нотариус.

Почему важна регистрация

Факт отчуждения подтверждается не только договором, но и записью в ЕГРН. Только после этого новый владелец получает все права: продать, подарить или завещать имущество. Без регистрации сделка будет считаться незавершённой.

Интересный факт

По данным Росреестра, в 2023 году более 60% сделок с недвижимостью в крупных городах были зарегистрированы через электронные сервисы. Это говорит о том, что цифровизация в этой сфере стала нормой, и всё больше граждан отказываются от бумажных очередей.