Старые дома обошли новостройки: довоенные квартиры оказались самыми дорогими в Воронеже — и это не ошибка рынка

На вторичном рынке Воронежа неожиданно лидируют не новостройки, а дома, построенные до Второй мировой войны. Квадратный метр в этих зданиях стоит дороже, чем в современных комплексах с подземными парковками и стеклянными фасадами. Исследование "Авито Недвижимость" показало: чем старше дом, тем выше его цена — по крайней мере, если речь идёт о довоенном строительстве.

Старый кирпич против новой плитки

Согласно данным "Авито Недвижимость", максимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в домах, возведённых в 1930–1940 годах: 145 тысяч рублей. Для сравнения, в зданиях, построенных после 2015 года, квадратный метр стоит 125 тысяч рублей. Разница кажется парадоксальной, ведь новые дома оснащены современными коммуникациями, но рынок ценит не только инженерные решения.

Почему жильё почти вековой давности дороже современных комплексов? Потому что такие здания нередко расположены в центральных районах, имеют толстые кирпичные стены и высокий потолок — характеристики, которые ценятся у покупателей с опытом. К тому же, историческая архитектура воспринимается как элемент статуса и атмосферы, особенно когда дом стоит рядом с зелёными дворами или памятниками советской эпохи.

В среднем старый фонд — это не про износ, а про локацию и пропорции, чего часто не хватает в новых микрорайонах. Поэтому даже при одинаковой площади квартиры в сталинке и в "свечке" девяностых могут различаться по цене на треть.

Как время влияет на цену

Аналитики заметили чёткую зависимость между годом постройки и стоимостью жилья. Самыми доступными стали квартиры в домах, построенных с 1955 по 1980 годы — здесь квадратный метр стоит 91 тысячу рублей. Далее идёт период 1981–1999 годов с показателем 93 тысячи, а в домах 2000-2015 годов цена уже повышается до 111 тысяч рублей.

Отдельной категорией выделяются здания 1945-1954 годов, где стоимость квадратного метра составляет 96 тысяч рублей. Эти дома нередко имеют крепкие перекрытия и удобные планировки, что повышает спрос, несмотря на возраст.

Можно ли считать новостройки более выгодными? Только отчасти. Современные квартиры действительно выигрывают по качеству инфраструктуры, но не всегда по транспортной доступности и расположению. Исторический центр остаётся неизменным магнитом для покупателей, даже если жильё там требует ремонта.

Чтобы увидеть разницу, достаточно взглянуть на структуру предложений:

• 35% вторичного рынка — жильё, построенное менее 10 лет назад;

• около трети — дома, возведённые после 1954 года;

• остальное — здания старого фонда, включая довоенные постройки.

Такое распределение показывает, что старый фонд не исчезает, а сохраняет устойчивый спрос, несмотря на возраст.

Цены и метры: арифметика рынка

Средняя площадь однокомнатной квартиры на вторичке Воронежа — 39 квадратных метров, двухкомнатной — 61, трёхкомнатной — 86. С учётом средней стоимости квадратного метра, даже небольшая однушка в довоенном доме может стоить свыше 5,5 миллионов рублей.

А почему новые квартиры не удержали лидерство? В них меньше пространства и хуже шумоизоляция, а в старом фонде жильцы нередко получают не только квадратные метры, но и "вес воздуха" — высокие потолки и широкие подоконники. К тому же, в центре города коммунальные расходы не всегда выше, чем в новых кварталах с большим числом лифтов и систем отопления.

Сравнение по сегментам показывает интересную закономерность:

1. Дома до 1940 года - максимум стоимости, минимум предложений.

2. 1950-1980 годы - массовое жильё, минимальные цены.

3. 2000-2015 годы - рост спроса и умеренная стоимость.

4. После 2015 года - комфорт-класс, но не рекорд по цене.

Так рынок фиксирует не возраст, а сочетание локации, плотности и статуса района.

Молодое жильё против старого фонда

По данным "Авито Недвижимость", жильё, построенное менее десяти лет назад, на вторичном рынке в среднем на 34% дороже, чем квартиры в старых домах: 126 тысяч рублей против 94 тысяч за квадратный метр. Но даже эти показатели не отменяют того, что старые здания в центре остаются самыми дорогими в пересчёте на локацию.

Какую ошибку чаще всего допускают покупатели? Они оценивают жильё только по году постройки, не учитывая квартал и транспорт. В итоге выбирают новую квартиру на окраине и теряют в ликвидности. Альтернатива — рассматривать старые кирпичные дома в центре: даже при большем износе их рыночная стоимость растёт стабильнее.

Воронеж показывает редкий пример, когда исторический жилой фонд не только сохраняется, но и формирует ценовую вершину рынка. Это противоположно тенденциям Москвы или Санкт-Петербурга, где новостройки бизнес-класса давно обогнали "сталинки".

Что будет дальше, если тенденция сохранится? Старые дома продолжат дорожать, но в первую очередь из-за ограниченного предложения. А новые кварталы — из-за роста себестоимости строительства. Поэтому разрыв между ними может постепенно сократиться, хотя центр города всегда останется дороже спальных районов.