Москва худела три года, но снова набирает: неожиданный тренд на рынке новостроек

После двух лет постепенного сокращения метража столичных новостроек массового сегмента рынок изменил направление. С конца 2024 года средняя площадь квартир и апартаментов в Москве снова начала расти, вернувшись к показателям трёхлетней давности. По данным компании SIS Development, в мае 2025 года она достигла 45,6 кв. м — максимума с сентября 2022 года. Этот сдвиг отражает не столько улучшение финансового положения покупателей, сколько структурные изменения в предложении.

Новая динамика: рост площади после спада

Ещё в июне 2023 года средняя площадь массовых новостроек в Москве упала до минимума — 43,5 кв. м. Тогда застройщики активно выводили на рынок студии и малогабаритные квартиры, которые быстро раскупались из-за доступной цены и льготной ипотеки. Теперь тренд развернулся: в мае 2025-го средняя площадь достигла 45,6 кв. м, увеличившись на 3,5% по сравнению с полугодовой давностью.

"Тенденцию к росту можно объяснить отсутствием новых стартов массовых проектов", — отметил основатель SIS Development Ярослав Гутнов.

Он пояснил, что малометражные лоты быстрее вымываются с рынка, а крупные квартиры остаются в продаже, тем самым повышая средний показатель.

Почему этот рост значим? Потому что он не связан с изменением покупательских предпочтений — покупатели по-прежнему ищут компактное жильё, но выбор таких вариантов сокращается.

Мини-инструкция для понимания динамики:

1. Сравните данные 2023 и 2025 годов.

2. Учтите долю новых проектов и тип квартир.

3. Оцените влияние ипотечных ставок.

4. Сделайте вывод: рост площади — следствие дефицита, а не изобилия.

Ошибка, которую допускают аналитики, — воспринимать рост метража как сигнал улучшения рынка. На деле это реакция на спад темпов строительства и сокращение предложений.

Причины: дефицит новостроек и структура рынка

Ключевое объяснение изменений — сокращение числа новых проектов. В "старой" Москве с начала 2025 года стартовали продажи только одного жилого комплекса комфорт-класса. За весь 2024 год — лишь девять запусков, что на 40% меньше, чем годом ранее. Это рекордно низкий уровень за последние пять лет.

Когда на рынок не поступает новых объектов, структура предложений искажает статистику: мелкие квартиры раскупаются, остаются более просторные. Так и формируется видимый рост средней площади.

Можно ли считать это признаком восстановления рынка? Нет, скорее это симптом стагнации. Меньше проектов — выше конкуренция между застройщиками за покупателя, но реальный выбор для покупателей с ограниченным бюджетом сокращается.

В результате средний метраж растёт не из-за улучшения качества жилья, а из-за вымывания малых площадей.

Как изменились типы квартир

Рост затронул все категории — от студий до трёхкомнатных квартир. В мае 2025 года:

• средняя площадь студии - 25,4 кв. м (на 9% больше минимума 2023 года — 23,4 кв. м);

• однокомнатные выросли с 37,4 до 38,7 кв. м (+3%);

• двухкомнатные - с 56,6 до 58,7 кв. м (+2%);

• трёхкомнатные - с 77,9 до 79 кв. м (+1,5%).

Почему трёхкомнатные растут медленнее? Эти лоты продаются хуже из-за высокой цены и ипотечных ставок, поэтому девелоперы не спешат увеличивать их долю.

С точки зрения структуры предложения, с 2023 года доля однокомнатных квартир снизилась с 39% до 36%, а двухкомнатных — выросла с 29% до 30%. Студии стабилизировались на уровне 24%, но стали чуть просторнее.

Что будет, если тенденция продолжится? Средняя площадь может временно расти, пока рынок не получит новые объекты массового сегмента. После выхода новых проектов статистика вновь снизится из-за появления небольших лотов.

Ипотека и покупательское поведение

Рост ставок по ипотеке в 2024–2025 годах стал дополнительным фактором, влияющим на структуру спроса. Высокая стоимость заимствований замедлила продажи крупных квартир, особенно без господдержки. В результате на рынке остаются именно они, вытесняя студии и "однушки" из общей статистики.

"Из-за дорогой ипотеки не каждый покупатель может позволить себе крупноформатную квартиру, поэтому они продаются медленнее", — подчеркнул Ярослав Гутнов.

Одновременно высокие ставки на вторичном рынке затрудняют обмен старого жилья на новостройки, что снижает объём сделок апгрейда — перехода от малогабаритного жилья к более просторному.

А что если ставки снизятся? Тогда спрос сместится обратно к малым форматам, и средняя площадь вновь уменьшится.

Такой маятниковый эффект уже наблюдался в 2021–2022 годах, когда программы льготной ипотеки резко увеличили долю студий в продажах.

Сравнение с предыдущими циклами рынка

Если сравнить текущие показатели с 2022 годом, видно, что рынок вернулся к уровню 44,9 кв. м, зафиксированному тогда как стабильный средний показатель. Но в отличие от тех времён, сегодня на него влияют не потребительские предпочтения, а структурный дефицит новых объектов.

В 2022 году на рынок выходило вдвое больше новостроек массового сегмента, и баланс между студиями и двухкомнатными сохранялся. Сейчас же предложение "усыхает", а покупатели всё чаще сталкиваются с отсутствием выбора.

Можно ли ожидать разворота? Только при возобновлении проектных запусков. Без новых домов и увеличения доступности ипотеки средний метраж продолжит расти искусственно — за счёт уменьшения количества компактных квартир.