Один документ — и сделка может рухнуть: как квартира уходит из-под носа без ведома супруга

Сделки с недвижимостью — не просто важный финансовый шаг, но и тонкая юридическая процедура, особенно, если имущество — совместное. Каждый год в России нотариусы удостоверяют сотни тысяч согласий супругов, и большая часть этих документов касается квартир, домов, дач и земельных участков. Но зачем нужно это согласие и можно ли обойтись без него? Ответы — не такие очевидные, как кажется.

Когда без нотариального согласия не обойтись

В Нотариальной палате подчеркивают: если речь идет о сделке, где право собственности должно пройти обязательную государственную регистрацию, потребуется нотариальное согласие второго супруга. Оно подтверждает, что человек осознаёт последствия сделки и добровольно соглашается на неё.

В перечень таких сделок входят:

• продажа квартиры, частного дома, дачи, коттеджа;
• передача в дар объекта недвижимости;
• заключение договора мены;
• долгосрочная аренда;
• ипотека;
• сделки по ДДУ (долевое участие в строительстве).

Важно: даже если недвижимость оформлена только на одного из супругов, согласие потребуется, если она нажита в браке. И наоборот — если имущество личное, полученное до брака или в дар, то согласие не требуется.

Иногда нотариус может попросить согласие не только от владельца недвижимости, но и от супруга второй стороны — это бывает, например, при сложных обменных сделках, особенно если одна из сторон находится в браке и её имущественные права потенциально могут быть затронуты.

Можно ли заменить согласие доверенностью?

Нет, это разные документы с разной юридической силой. Доверенность уполномочивает на действия, а согласие — подтверждает волю на распоряжение совместной собственностью. Подмена одного другим недопустима. Кстати, если сделка всё же пройдет без согласия супруга, он может обратиться в суд, признать её недействительной и даже добиться возврата недвижимости, уточняет РБК.

Как оформить согласие и что в нём указывать

Оформить согласие можно как лично у нотариуса, так и дистанционно — в электронном виде. Это займет не более 15-20 минут. По умолчанию согласие считается бессрочным, но супруг вправе ограничить срок его действия, например, указать, что оно действительно до конца месяца.

Также в документе могут быть прописаны условия, при которых разрешается сделка. Например:

• минимальная или максимальная сумма продажи;
• номер банковского счета для поступления оплаты;
• форма расчетов — единовременная оплата или в рассрочку.

Это особенно важно при продаже дорогой недвижимости — такие уточнения позволяют супругу контролировать ход сделки, даже не участвуя в ней напрямую.

Интересно, что банки и застройщики тоже вносят свои требования. К примеру, при оформлении ипотеки супруг должен подписать согласие, в котором указывается не только сумма кредита, но и срок, процентная ставка, график выплат. А если квартира покупается в новостройке, застройщик потребует обозначить точный адрес объекта, указанный в ДДУ.

Подарить теперь тоже только через нотариуса

С конца 2024 года в России изменились правила дарения недвижимости. Теперь даже между близкими родственниками такая сделка требует нотариального оформления. Никаких исключений — будь то дети, родители, братья или сестры.

Это означает, что если, например, муж хочет подарить жене квартиру, сначала потребуется оформить согласие, а затем — пройти процедуру у нотариуса. Такая мера, по словам юристов, направлена на снижение случаев принуждения к дарению и защиту имущественных интересов.

Что будет, если согласие не получить

Отсутствие согласия — не просто нарушение порядка. Это риск для обеих сторон сделки. Покупатель может потерять деньги, а продавец — оказаться втянутым в судебные тяжбы. Суд может признать договор недействительным и вернуть всё в исходное положение.

Согласие — это своего рода страховка. Оно помогает избежать конфликтов, судебных разбирательств и финансовых потерь.

Сегодня оформление нотариального согласия — это не бюрократия, а реальный способ защитить себя и свою семью. Особенно когда на кону — квартира или загородный дом. Даже если кажется, что супруг не против — лучше заручиться его письменным согласием. Это быстро, недорого и точно спокойнее, чем разбираться в суде.