Два процента, которые всё решат: вот почему повышение НДС способно обрушить планы на собственную квартиру

Повышение налога на добавленную стоимость с 20% до 22% может заметно изменить экономику строительного рынка. Для большинства отраслей это означает рост издержек, но именно в жилищном строительстве эффект окажется наиболее ощутимым. Хотя при продаже квартир НДС не взимается, этот налог включён практически во все этапы создания жилья — от проектирования и закупки материалов до подключения инженерных сетей и продвижения готовых объектов.

По мнению экспертов, опрошенных ТАСС, подобное изменение не останется незамеченным для покупателей: себестоимость квадратного метра может вырасти, а вместе с ней — и конечная цена на квартиры в массовом сегменте.

"Казалось бы, как повышение НДС повлияет на девелоперов жилых проектов, ведь при продаже жилья НДС не уплачивается? Но всё дело в деталях, составе себестоимости жилья", — сказал владелец ГК «Добро», эксперт в сфере девелопмента Иван Богатов.

Где прячется налог в цене квартиры

НДС присутствует в каждой стадии реализации строительного проекта — от первых чертежей до ввода дома в эксплуатацию. Его платят подрядчики, поставщики стройматериалов, архитектурные бюро, маркетинговые агентства и даже компании, подключающие дома к инженерным сетям.

В результате эти расходы неизбежно становятся частью себестоимости квадратного метра, даже если сам девелопер не платит НДС при продаже квартир. По оценке Ивана Богатова, в массовом жилье это может привести к увеличению цены минимум на 2–4%.

Рост налога особенно ощутят проекты в крупных городах. Москва традиционно предъявляет высокие требования к архитектуре и качеству инфраструктуры, поэтому экономить на расходах там практически невозможно. В комфорт-классе только налогооблагаемая часть затрат может достигать 250 тысяч рублей на квадратный метр. Если же земельный участок приобретался вместе со старыми строениями, то налог ложится и на их стоимость — ещё один фактор роста себестоимости.

Почему девелоперы не смогут «поглотить» рост расходов

Современные стройки финансируются в основном за счёт проектного кредитования — банковских займов под залог будущей выручки от продаж. Это означает, что каждая лишняя тысяча рублей в смете увеличивает общую кредитную нагрузку.

Проценты по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки Центрального банка и скорости наполнения эскроу-счетов, на которых хранятся средства дольщиков. При нынешних ставках удорожание облагаемой НДС части себестоимости на 2% может привести к дополнительным затратам 5–6 тысяч рублей на каждый квадратный метр жилья.

"Значит, девелоперу надлежит взять эту часть на себя, поделившись своими «мегаприбыльями»... Но и здесь мы упираемся в ограничения, возникшие из обязанности застройщика работать на кредитных деньгах от банка", — пояснил эксперт.

Если прибыльность проекта опускается ниже установленных банком параметров (например, коэффициента LLCR не менее 1,25), то кредитор просто откажется финансировать строительство. В таком случае застройщик вынужден либо вносить дополнительные средства от акционеров, либо повышать цены на квартиры.

Сравнение: прошлые и нынешние налоговые циклы

Исторически любое увеличение НДС в России отражалось на строительстве с задержкой в несколько месяцев. Девелоперы старались ускорить продажи, а поставщики материалов — повысить цены заранее, чтобы компенсировать будущие расходы.

Советы шаг за шагом: как покупателям подготовиться

1. Следить за анонсами проектов. Девелоперы могут поднять цены уже на этапе бронирования квартир.

2. Оформлять ипотеку заранее. При росте НДС возможен всплеск спроса и рост ставок.

3. Сравнивать предложения. На фоне общего подорожания многие компании будут стимулировать покупателей скидками и акциями.

4. Изучать себестоимость. Чем прозрачнее структура затрат у застройщика, тем меньше риск необоснованного повышения цены.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: Покупатель ждёт, что государство компенсирует рост цен субсидиями.

• Последствие: Программы господдержки могут не покрыть удорожание.

• Альтернатива: Рассмотреть покупку на ранних стадиях строительства — пока застройщики не пересчитали сметы.

• Ошибка: Девелопер занижает налоговую базу, используя подрядчиков без НДС.

• Последствие: Риск штрафов и потери репутации.

• Альтернатива: Вести прозрачную отчётность и корректировать бизнес-модель под новые условия.

А что если НДС всё же повысят?

Если ставка вырастет до 22%, рынок жилья может испытать краткосрочный скачок продаж — покупатели постараются успеть приобрести квартиры до повышения. Затем последует период охлаждения, особенно в сегменте комфорт- и бизнес-класса. Девелоперы будут искать баланс между сохранением спроса и минимизацией убытков.

Бюджет, в свою очередь, получит дополнительный доход, однако строительная отрасль рискует потерять темпы роста. По оценкам экономистов, даже 2% роста налоговой нагрузки могут привести к снижению объёма ввода жилья на 5–7% в течение года.

Плюсы и минусы для рынка

Исторический контекст

В России ставка НДС не раз становилась инструментом бюджетного регулирования. Её изменение в 2004, 2019 и 2020 годах сопровождалось колебаниями цен в строительстве. Так, после повышения налога до 20% в 2019 году стоимость квартир выросла примерно на 3%, а застройщики ускорили ввод объектов до вступления закона в силу.

Подобный сценарий может повториться: компании постараются завершить текущие проекты до возможного изменения ставки, чтобы избежать пересмотра смет и договоров.

FAQ

Как повышение НДС скажется на ипотеке?
Банки не пересматривают условия уже выданных кредитов, но новые ставки могут стать выше из-за роста ключевой ставки и себестоимости жилья.

Можно ли зафиксировать цену на квартиру заранее?
Да, при подписании договора долевого участия (ДДУ) цена закрепляется, но нужно внимательно читать условия об изменении стоимости.

Какие регионы пострадают сильнее всего?
Москва, Санкт-Петербург и Казань — там доля облагаемых НДС расходов выше из-за сложных инфраструктурных требований.

Мифы и правда

Миф: Повышение НДС не коснётся покупателей, ведь они не платят этот налог напрямую.
Правда: Налог заложен в себестоимость стройматериалов и услуг, поэтому рост ставок неизбежно отражается на цене квадратного метра.

Миф: Девелоперы могут просто сократить прибыль.
Правда: Большинство проектов финансируются кредитами, и снижение доходности сделает их нежизнеспособными.

Три интересных факта

1. Каждый процент НДС в строительстве добавляет около 70 млрд рублей к общей налоговой нагрузке отрасли.

2. В 2023 году средняя маржинальность девелоперов в массовом сегменте составляла всего 8–10%.

3. Более 60% себестоимости современного жилого комплекса связано с услугами, облагаемыми НДС.

Исторический контекст

В России ставка НДС не раз становилась инструментом бюджетного регулирования. Её изменение в 2004, 2019 и 2020 годах сопровождалось колебаниями цен в строительстве. Так, после повышения налога до 20% в 2019 году стоимость квартир выросла примерно на 3%, а застройщики ускорили ввод объектов до вступления закона в силу.

Подобный сценарий может повториться: компании постараются завершить текущие проекты до возможного изменения ставки, чтобы избежать пересмотра смет и договоров.