Как не остаться с долгами после ремонта: новые правила взыскания неустойки

Можно ли сегодня "выбить" с застройщика неустойку за кривую отделку так же легко, как это удавалось пару лет назад? Увы, нет. Правила игры изменились — и не в пользу дольщиков. С 1 сентября 2024 года логика расчётов перевёрнута, а с 1 января 2025-го действует ещё и правительственный мораторий. Разбираем по-честному и без юридической шелухи: что теперь реально взыскать, что откладывается "на потом" и почему старые победные кейсы работают всё хуже. Об этом в Дзен-канале пишет адвокат Олег Сухов.

"Новые правила": где они на самом деле

Вопрос про "неустойку за некачественный ремонт" часто путают с 214-ФЗ. Важно: сам закон о долевом строительстве не регулирует обычный ремонт в смысле "покрасьте стены и приклейте плинтус". Он про устранение недостатков объекта долевого строительства в гарантийный период. То есть речь не о вашем дизайне, а о дефектах, которые обязан исправить застройщик по ДДУ. И вот здесь действительно есть свежие изменения.

Ключевое заблуждение — будто поправки 08.08.2024 № 266-ФЗ дают "новый порядок взыскания". Нет. Порядок (претензия → ожидание → иск → суд → исполнительный лист) остался прежним. Изменился масштаб санкций, отмечает автор.

Как было "до"

До 01.09.2024 часть 8 статьи 7 214-ФЗ отсылала к Закону о защите прав потребителей (ЗоЗПП). За каждый день просрочки устранения дефекта считалась неустойка 1% в день от цены устранения дефекта (если дефект не делал жильё непригодным). Плюс суды сверху нередко добавляли штраф 50% за неудовлетворение требований добровольно (ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП). Понятно, почему девелоперы брали это близко к сердцу — суммы выходили впечатляющие.

Как стало "после"

С 01.09.2024 правило иное: неустойка — 1/300 ставки ЦБ РФ в день, а не 1%. Основание — обновлённая ч. 8 ст. 7 214-ФЗ.

База для расчёта:

• стоимость устранения дефектов (или сумма, подлежащая возмещению дольщику),
• если дольщик — гражданин для личных нужд, размер неустойки удваивается, но не может превысить стоимость самого исправления.

Формула для гражданина:

• Сумма расходов x 2 x (1/300 ставки ЦБ) x число дней просрочки.
• Если дефект делает жильё непригодным для проживания, база — цена договора.

Отдельно "срезали" и штраф: вместо прежних 50% от присуждённого — теперь 5% (для граждан, покупающих для личных нужд). Да, разница принципиальная.

Ретроактивность и "подножка времени"

Поправки применяются и к старым ДДУ (заключённым до 01.09.2024), если нарушение тянется после этой даты. То есть даже если вы спорите по дефектам, возникшим раньше, расчёт с осени 2024-го идёт по 1/300 ставки.

А с 01.01.2025 по 01.01.2026 включился мораторий:

• неустойка за просрочку устранения дефектов не начисляется.
• уже заявленные ко взысканию суммы получили отсрочку исполнения до 01.01.2026.
• исключение — фактически понесённые расходы дольщика на устранение дефектов: их можно взыскивать и исполнять.

Реальность такова: требовать — можно, получить — в большинстве случаев позже. Зато суд вправе назначить начисление неустойки с дня снятия ограничений до фактической выплаты, если застройщик и после моратория не заплатит.

"Потолок" по отделке: ещё минус для дольщиков

С 26.12.2024 (закон № 482-ФЗ) в ст. 10 214-ФЗ добавили ч. 4: при косяках отделки, окон, дверей, сантехники общий объём взысканий (расходы, неустойка, штрафы, проценты, убытки) не может превышать 3% цены договора, если сам ДДУ не разрешает больше.

Переводим с юридического: даже если вы реально вложили в исправления сотни тысяч, итог суда формально может "упереться" в 3% цены ДДУ. Планируйте ожидания.

Пошагово: что делать сейчас

• Претензия застройщику: опишите дефекты, потребуйте устранить, приложите сметы/заключение, укажите расчёт неустойки (даже в период моратория — фиксируйте нарушение).
• Ждите ответа и соблюдайте досудебный порядок (срок — как в ДДУ/законе).
• Иск в суд (ст. 131 ГПК РФ) с доказательствами: ДДУ, акт осмотра, переписка, расчёты, чеки/сметы.
• Требуйте расходы (их можно взыскивать и исполнять в период моратория).
• Неустойку заявляйте тоже — с учётом новой формулы и с оговоркой о её начислении после снятия ограничений.

Важные мелочи, которые решают исход

• Фиксируйте дефекты актом (лучше — независимая экспертиза).
• Держите хронологию: даты претензии, реакции застройщика, сроков устранения.
• Для "непригодности для проживания" собирайте доказательства: решения СЭС/заключения экспертов, невозможность регистрации/проживания и т. п.
• По деньгам: держите кассовые чеки, договоры, акты — "фактические расходы" сейчас главнее неустойки.

Когда 214-ФЗ вообще ни при чём

Если речь о ремонте вне ДДУ (вы наняли фирму "отдельно"), вступает в силу Закон о защите прав потребителей: неустойка — 1% в день от цены работ по ст. 23 ЗоЗПП, штраф — до 50% за отказ удовлетворить требования добровольно. Но это работает только при договоре с исполнителем. "Шабашники без бумаг" — практически "вне права": взыскивать почти нечего.

Что в сухом остатке

• Масштаб санкций уменьшился: вместо 1% в день — 1/300 ставки ЦБ (х2 для граждан).
• Штраф "за отказ" упал с 50% до 5%.
• Мораторий 2025: неустойка не начисляется и/или не исполняется до 01.01.2026, но реальные расходы взыскиваются и исполняются.
• 3%-потолок по отделке жёстко ограничивает итог взысканий.
• Порядок действий прежний: претензия → иск → решение → лист. Побеждает тот, кто грамотно фиксирует дефекты и расходы.