Сделка сорвется: какую недвижимость нельзя продать в 2025 году

Кажется, если земля ваша — значит, можно распоряжаться ей как угодно. Но уже с 1 марта 2025 года многие владельцы столкнулись с неожиданной проблемой: продать свой участок просто невозможно, даже если все документы "вроде бы есть".

Разбираемся, в каких случаях Росреестр приостановит сделку, как это проверить заранее и что нужно сделать, чтобы не оказаться в тупике при продаже.

Без границ — без сделки

Главное нововведение 2025 года: участки, границы которых не внесены в ЕГРН, не подлежат продаже. Это напрямую прописано в статье 26 закона №218-ФЗ "О регистрации недвижимости".

"Речь не идёт о наследовании — здесь имущество передаётся в безусловном порядке", — пояснила РИА Новости Недвижимость управляющий партнёр московского офиса коллегии адвокатов "Регионсервис" Анна Жолобова.

Причина проста: если границ нет, непонятно, где проходит участок, какой он площади, и вообще — тот ли вы участок показываете покупателю. В Росреестре напоминают: были случаи, когда людям показывали чужую землю или указывали на территории, которых юридически не существует.

Как понять, что участок не размежёван

Проверить статус участка можно онлайн — на публичной кадастровой карте или через выписку из ЕГРН. Если выяснится, что границы не определены — придётся пройти межевание.

"В моей практике были случаи, когда люди покупали участки без межевания, а потом оказывалось, что земли меньше, чем в документах, или, например, баня стоит на соседней территории", — говорит основатель агентства Korovina. invest Дарья Коровина.

Что делать, если межевания нет

Порядок действий следующий:

1. Закажите план межевания у кадастрового инженера.
2. Он выедет на участок, проведёт замеры. Если нет забора — стоит заранее выставить колышки.
3. Затем — согласование границ с соседями.
4. Если соседей нет или они не отвечают — размещается извещение в газете. Через месяц границы считаются согласованными, если нет возражений.

После подготовки межевого плана координаты передаются в Росреестр, и только тогда участок становится "легальным" для сделок.

Если данных об участке нет совсем

Иногда собственники даже не знают, что в ЕГРН об участке нет никакой информации. Продать такую землю нельзя — она не прошла кадастровый учёт. Придётся сначала зарегистрировать право собственности, подав заявление через сайт Росреестра и приложив правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или решение суда.

"Если участок остался с советских времён, права можно оформить в упрощённом порядке по "дачной амнистии", которая действует до 1 марта 2031 года", — поясняет юрист Мария Спиридонова.

Для этого достаточно, например, выписки из похозяйственной книги, которую можно получить в местной администрации.

Что делать, если участок достался по наследству, но не оформлен

Если наследодатель не успел оформить землю на себя, то наследник должен идти в суд — устанавливать факт принятия наследства и право собственности. Только после этого Росреестр зарегистрирует участок.

Когда продажу блокирует обременение

Частая проблема — ипотека или запрет на регистрацию сделки, наложенный судебными приставами. Росреестр приостановит сделку и откажет в регистрации, пока ограничения не будут сняты.

Проверить наличие обременений можно в выписке из ЕГРН. Там указаны все ограничения и сроки их действия.

Как снять обременение

Если участок в ипотеке — продать его без участия банка не получится. Есть два пути:

• покупатель гасит ипотеку продавца,
• либо оформляет перезалог на себя (если банк это допускает).

После закрытия ипотеки нужно подать в Росреестр документы от банка, чтобы снять отметку об обременении.

С ограничениями от ФССП порядок другой: сначала нужно погасить долг, затем обратиться к приставу и получить подтверждение прекращения производства. Пристав передаёт сведения в Росреестр, и запись об ограничении исчезает в течение трёх рабочих дней.