Квартира за границей обернулась штрафами — одна забытая бумажка стоила сотни тысяч

Инвестиции в зарубежную недвижимость давно перестали быть экзотикой — всё больше россиян рассматривают их как способ сохранить и приумножить капитал. Однако за красивыми картинками вилл на побережье и апартаментами в столицах Европы скрываются подводные камни. Многие совершают одни и те же ошибки — и в результате получают штрафы, доначисления и даже угрозу двойного налогообложения.

Игнорирование налогов: ошибка, которая дорого обходится

По словам Михаила Юсубова, директора по правовым вопросам Kalinka Ecosystem, одна из самых распространённых ошибок — забывчивость или умышленное игнорирование налоговых обязательств в России. Если гражданин остаётся налоговым резидентом РФ, он обязан отчитываться о доходах, полученных от зарубежной недвижимости — будь то аренда или продажа объекта.

"Налоговые резиденты России обязаны декларировать доходы от аренды и продажи недвижимости за границей, но многие об этом забывают, что приводит к доначислениям и штрафам", — пояснил эксперт.

На практике это может означать внезапные претензии от налоговой спустя несколько лет и значительные суммы к уплате, особенно если объект приносил стабильный доход.

Иностранные компании: формальность, которая превращается в проблему

Часто зарубежную недвижимость оформляют не на физическое лицо, а на компанию, зарегистрированную за рубежом. Это может быть удобно с точки зрения владения, но влечёт за собой обязательства перед российской налоговой.

Если у гражданина есть контроль над такой иностранной компанией, он обязан уведомить об этом ФНС. Причём не просто один раз, а в определённый срок. Нарушение этих правил влечёт серьёзные последствия: штраф может достигать 500 тысяч рублей за каждый объект.

Даже если вы не ведёте активную деятельность через эту компанию, сам факт владения активом требует отчётности. Упустить этот момент — значит дать налоговой повод для жёстких санкций.

Валютное регулирование: счета за границей под прицелом

Есть и менее очевидные, но не менее опасные пункты. Например, если вы открыли банковский счёт за границей (что нередко делается для обслуживания объекта недвижимости), вы обязаны уведомить об этом российскую налоговую службу.

Также нужно регулярно отчитываться о движении средств по этим счетам. Нарушение этого правила — ещё один повод для штрафа, который может составить до 40 тысяч рублей.

Особенно рискуют те, кто пользуется зарубежными банками в странах с жёсткими требованиями к комплаенсу. Там малейшее подозрение в неуплате налогов может привести к блокировке счёта.

Офшоры: неочевидная ловушка

Многие стремятся снизить налогообложение, оформляя недвижимость через компании в юрисдикциях с мягким налоговым режимом. Однако такая схема требует чёткого понимания международных налоговых соглашений.

"Если недвижимость куплена через компанию в низконалоговой юрисдикции, но без анализа международных соглашений, можно столкнуться с двойным налогообложением", — предупреждает Михаил Юсубов.

Это означает, что владелец объекта может заплатить налог и в стране расположения недвижимости, и в России, не получив при этом зачёта. Такие ситуации особенно болезненны, если объект стоит дорого и приносит доход.

Как избежать проблем: что важно помнить

Чтобы обезопасить себя от финансовых рисков при покупке недвижимости за рубежом, важно соблюдать несколько принципов:

• Всегда декларируйте зарубежные доходы, если вы налоговый резидент РФ.
• Уведомляйте ФНС о контролируемых иностранных компаниях — вовремя и в нужной форме.
• Сообщайте об открытии зарубежных счетов и отчитывайтесь по ним ежегодно.
• Анализируйте налоговые последствия перед использованием офшоров и консультируйтесь по международным соглашениям.

Простая невнимательность в этих вопросах может обернуться не только убытками, но и юридическими проблемами. Особенно в условиях растущей прозрачности между налоговыми системами разных стран.