Инвесторы сбежали, скидки остались: как в 2025 устроена настоящая охота за выгодой

Казалось бы, ещё недавно покупка квартиры на стадии котлована считалась разумным вложением — дешевле, выгоднее, перспективнее. Но в 2025 году всё изменилось. Интерес к таким сделкам резко ослабел, и у этого явления сразу несколько причин: дорогая ипотека, урезание льгот и рост цен даже на стартовых этапах.

В 2020–2024 годах до 80% сделок в некоторых проектах проходило ещё до появления первого этажа. Сейчас же, по оценкам девелоперов, доля продаж на ранних этапах сократилась как минимум вдвое. На это указывает и статистика от Unikey: объём предложения жилья на котловане в сегменте комфорт упал почти на 30%, а в бизнес-классе — на 14,6%.

Что происходит со спросом

Покупатели больше не готовы рисковать, не видя "живого" дома. По наблюдениям Анны Мурмуридис (Nikoliers), большинство сделок в столице в этом году пришлись на дома, где уже идёт монтаж этажей (50,3%) или отделка (26,4%).

С этим соглашается и Фёдор Ушаков из "Мангазеи", оценивая текущую долю котлованов в 30-40%. При этом Сергей Лобжанидзе из bnMAP. pro утверждает: сегодня гораздо важнее, сколько стоит квартира, а не на какой она стадии готовности. Особенно это актуально в массовом сегменте.

Как уточняет Сергей Смирнов из Vysotsky Estate, на ранних этапах остаются непроданными до 50% лотов. А к моменту сдачи в эксплуатацию реализовано в среднем 72% квартир — против 85% в недавнем прошлом.

Цены на старте — уже не "на старте"

Один из парадоксов 2025 года: квартиры "на котловане" иногда оказываются дороже тех, что ближе к сдаче. Например, в июне средняя цена квадратного метра на котловане составляла 529,6 тыс. руб., а в уже строящихся домах — 484,8 тыс. руб. (данные Unikey). Это связано с тем, что застройщики закладывают максимальные цены вначале, чтобы как можно быстрее наполнить эскроу-счета.

Екатерина Левина из Whitewill говорит, что разброс цен между этапами может доходить до 30%, но чаще это ориентир, а не правило. Смирнов подтверждает: ценник на старте сегодня — это уже не повод для экономии, а скорее маркетинговый ход.

Тем не менее, застройщики вынуждены быть гибкими. В комфорт-классе скидки на котлован доходят до 12%, в бизнесе — в среднем 7,2%, но в отдельных случаях и до 30%. А ещё — в цену часто закладываются скрытые дисконты: от 3 до 25%.

Инвесторы ушли — и не обещали вернуться

Если раньше рынок новостроек был полон тех, кто покупал "под перепродажу", то теперь эта модель почти не работает. В Unikey отмечают: доля инвестиционных сделок упала с 20% до 1-3%. Виной тому — минимальная доходность (всего 5,3%) и невозможность конкурировать с самими девелоперами.

"Инвесторы ушли, как только поняли, что не могут конкурировать с застройщиками по ставкам и условиям", — говорит Сергей Лобжанидзе.

Сергей Смирнов добавляет: некоторые инвесторы продолжают действовать по инерции, но терпят убытки.

Теперь на старте чаще покупают две категории: те, кто вынужден экономить (и использует льготы), и те, кто просто хочет спасти деньги от инфляции. При этом Екатерина Левина подчёркивает: реальную прибыль можно получить только после ввода дома в эксплуатацию.

Лобжанидзе напоминает: на вторичке нет ни субсидий, ни рассрочек, поэтому ликвидность там ниже. Это означает, что при переуступке часто приходится снижать цену.

Перспективы: дисконты — но на что?

Сейчас всё говорит о том, что разница в цене между котлованом и готовым жильём останется небольшой — не более 4-5%. Как отмечает Айгуль Юсупова (Unikey), возврат инвестиционной модели возможен только в случае заметного снижения ключевой ставки. Да и тогда речь скорее пойдёт не о "прибыльных инвестициях", а об экономии на будущих расходах.

Интересно, что в отдельных случаях девелоперы уже готовы давать серьёзные скидки при 100% предоплате на ранних этапах. Но покупатели воспринимают это скорее как возможность сэкономить, а не заработать.

Сергей Смирнов уверен, что в 2026 году больше скидок придётся именно на готовое жильё — особенно, если останется большой пул непроданных квартир. Лобжанидзе добавляет: возвращение "инвестквартир" возможно, но точечно и ненадолго — когда застройщику нужно срочно пополнить эскроу-счёт и он готов предложить особые условия.