Сегодня решают цели, завтра — кризис: рынок недвижимости уходит в неизвестность

Можно ли одновременно говорить о "затоваренности" новостроек и грядущем дефиците? Парадоксально, но именно так сегодня выглядит российский рынок жилья: в одних регионах застройщики буксуют с продажами, в других — уже маячит нехватка лотов. Попробуем спокойно разобраться, где факты, где тенденции и как это всё соотнести с личным решением "покупать сейчас или подождать".

Что говорят цифры прямо сейчас

За семь месяцев продажи в новостройках просели сильнее, чем замедлились стройки: -23% по сделкам против -19% по запуску проектов год к году. Эти данные аналитиков ДОМ. РФ — важный маркер охлаждения спроса и растущего "навеса" непроданных квартир, пишет "Российская газета".

"Такая ситуация привела к возникновению рисков затоваренности, которые будут проявляться до восстановления спроса. Срок реализации непроданного строящегося жилья (скорость продаж) за год значительно увеличился: с 2,1 до 3,7 лет при норме от 2 до 3,5 лет", — говорится в публикации.

Рост скорости реализации до 3,7 года подтверждают и отраслевые сводки: это уже выше верхней границы "нормального" диапазона.

Где хуже, где лучше

Слабее всего соотношение распроданности и готовности — в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Приморье, а также в Воронежской, Челябинской и Калининградской областях. Москва и Санкт-Петербург, наоборот, балансируют ближе к дефициту: текущие темпы там соответствуют равновесному уровню (2,5-2,7 года до распродажи "навеса"). Эти контрасты — ещё одна причина, почему общерыночные заголовки плохо помогают при выборе конкретной квартиры.

Почему рынок "штормит"

Стройка — инерционная отрасль: между идеей и ключами проходят годы. Сейчас спрос поддавлен дорогой ипотекой и ужесточением программ, девелоперы режут новые старты, но достраивают уже начатое — отсюда и накопление непроданных лотов. Как только ключевая ставка пойдёт вниз и ипотека оживится, временный "избыток" может быстро перейти в дефицит — прежде всего, в привлекательных локациях.

Сценарий "зигзага" подтверждают эксперты: сначала рынок пережёвывает "навес", затем — при оживлении спроса — сталкивается с нехваткой готовых квартир и очередным витком цен.

Покупать сейчас или ждать? Разные цели — разные ответы

Если покупаете "для жизни"

Здесь главное — соответствие квартиры вашим задачам и бюджету. В пользу покупки сейчас работают широкий выбор и готовность застройщиков торговаться (скидки, бонусы, рассрочки). Если обходитесь без рыночной ипотеки или с минимальным кредитом — это разумный момент присмотреться.

Если думаете об инвестиции

При рыночной ипотеке 20-25% чистая доходность аренды (часто 5-8% годовых) не перекрывает платежи. На фоне высокой ключевой ставки средние депозитные доходности заметно выше — это банальная арифметика.

Если выбираете стратегию "подождать до дешёвой ипотеки"

У Центробанка на начало сентября ключевая ставка — 18%, и, по риторике регулятора, высокая стоимость денег может сохраняться дольше, чем хотелось бы. Ожидания снижения — не завтра, и точно не по щелчку.

Голоса практиков — без купюр

"Гораздо важнее отслеживать динамику продаж в том конкретном жилом комплексе, который интересует именно вас. Если спрос там замедляется, это может быть сигналом к появлению скидок или специальных условий от застройщика", — говорит основатель управляющей компании Виктор Зубик.

Эксперт говорит, что ориентироваться необходимо под собственные цели.

"Мой ответ всегда один: если у вас есть возможность купить квартиру и она подходит под ваши цели и задачи, — берите. Если же нет нужного варианта, или сейчас не хватает на первый взнос или ипотеку, то не стоит влезать в долги только потому, что кто-то сказал, что скоро цены вырастут. Быть "ждуном" можно — это тоже стратегия, но она имеет свой риск…" — советует Виктор Зубик.

"Математика однозначна: депозиты сейчас выгоднее", — подчёркивает экономист Ходжа Кава, сравнивая текущие доходности вкладов и арендной недвижимости. Он же предупреждает: к 2027 году при оживлении спроса и сокращении ввода возможен дефицит и новый рост цен.

"Покупку же жилья можно рассматривать ближе к 2026 году, когда появятся более доступные условия кредитования и станет понятнее реальный баланс спроса и предложения", — считает эксперт Юлия Кузнецова.

Чек-лист покупателя "здесь и сейчас"

• Сверяйте локальный спрос. Смотрите реальные темпы сделок по выбранному ЖК/кварталу, а не средние по рынку.
• Ответ разработчикам на "большие скидки". Плюсы очевидны, но проверяйте финсостояние застройщика: слишком щедрые акции иногда маскируют кассовые разрывы.
• Сроки готовности. Чем ближе срок ввода, тем меньше строительных рисков и ниже "премия за ожидание".
• Альтернатива ипотеке. При дорогом кредите сравнивайте переплату с доходностью вклада: иногда выгоднее накопить ещё год.
• Сегмент и локация. Дефицит (и рост цен) быстрее проявляется в топ-локациях; "слабые" районы дольше живут с переизбытком.

Несколько фактов "к картине дня"

• После сворачивания массовых субсидий средняя рыночная ипотека поднималась за 22% годовых — одним этим объясняется резкое охлаждение спроса на первичке.
• Ключевая ставка ЦБ на первых числах сентября 2025 года — 18%; это задаёт "потолок" для ставок по кредитам и "пол" для доходностей вкладов.
• Средняя ставка по рублёвым депозитам в июне 2025 — около 18,7%, то есть сравнима с "стоимостью денег" в экономике.
• "Скорость распродажи" непроданных новостроек выросла до 3,7 года — выше обычного диапазона (2-3,5 года), что и называют "рисками затоваренности".
• За 7 месяцев 2025-го продажи -23%, а запуски -19% — поэтому в "строительных" регионах острее ощущается накопление лотов.

Вывод

Единого рецепта нет и быть не может. Если квартира нужна для себя, есть понятный бюджет и устраивает объект — разумно действовать сейчас, торгуясь и тщательно проверяя застройщика. Если цель — инвестиция, то при рыночной ипотеке арифметика не складывается: вклады дают больше и без операционных рисков. А стратегия "подождать более мягкой ставки" логична — но несёт риск упустить нужную квартиру и встретить рынок уже в фазе дефицита.