Новостройки станут ещё дороже — в стоимости появились неожиданные статьи расходов

Снижение цен на жильё в России в ближайшие годы маловероятно. Даже наоборот — стоимость квадратного метра, по мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, будет уверенно ползти вверх. Причины — не только инфляция, но и всё более заметный дефицит нового жилья, а также рост расходов, который уже "зашит" в каждую новостройку.

По словам Хуснуллина, в 2024 году структура себестоимости квадратного метра радикально изменилась. Строительные работы больше не занимают основную часть — сейчас на сами строительные работы приходится менее 50% от стоимости жилья. Всё остальное — это сложный микс из логистики, стоимости земли, банковских услуг и… социальной инфраструктуры.

Что именно входит в стоимость квартиры?

Хуснуллин объяснил:

"Рост [цен] будет совершенно точно, потому что единственная возможность снижения цены — это большой объем предложения. Если его не будет, то цена будет высокой".

На первый взгляд это логично: чем меньше жилья, тем выше спрос и, соответственно, цена. Но даже если новостроек будет достаточно, стоимость "квадрата" не обязательно снизится. Дело в том, что в цену теперь закладывается целый список факторов, которые не имеют прямого отношения к самому строительству:

• 15% занимают финансовые услуги, включая банковское сопровождение и затраты на эскроу-счета.
• Существенно растут цены на стройматериалы и рабочую силу — особенно в условиях ограниченного импорта и нестабильной логистики.
• Транспортировка материалов и оборудования становится всё более затратной.
• Цена на землю также неуклонно растёт, особенно в городах с высоким спросом.
• Но главное — это то, что теперь в стоимость каждой квартиры закладывается и часть расходов на социальную инфраструктуру.

Квадратный метр оплачивает школы и дороги

Один из самых тревожных моментов, на который указал Хуснуллин, — это перенос нагрузки за развитие социальной инфраструктуры с государства на застройщиков. А значит, и на покупателей.

"Что особо меня беспокоит — мы переложили в стоимость квадратного метра всё, включая социальную инфраструктуру", — отметил он.

По его словам, 620 млрд рублей, размещённые сейчас на эскроу-счетах, предназначены для строительства именно социальной инфраструктуры: школ, детских садов, дорог и других объектов общего пользования. Фактически это означает, что при покупке квартиры граждане частично оплачивают и эти проекты.

Раньше за это отвечали государственные или муниципальные бюджеты. Сегодня — покупатель новостройки.

Будет ли альтернатива?

В нынешних условиях единственным сдерживающим фактором для роста цен может стать существенное увеличение объёмов ввода жилья. Но, как подчеркнул Хуснуллин, сделать это быстро не получится:

• Во многих регионах наблюдается нехватка рабочих рук,
• В ряде случаев ограничена доступность площадок под строительство,
• Стройматериалы дорожают быстрее, чем успевает реагировать рынок.

Реальной альтернативы — например, точечной субсидии покупателям — пока не предложено. А значит, спрос останется под давлением, а застройщики будут компенсировать все издержки в цене.

Что это значит для покупателей

Покупатель, который сегодня выходит на рынок недвижимости, фактически платит не только за бетон и кирпичи. Его деньги уходят на оплату кредитов застройщика, логистику, подорожавшие стройматериалы и даже на строительство школы рядом с домом. И чем дальше, тем больше таких затрат будет перекладываться на плечи конечного покупателя.

Поэтому даже если в новостройке не началась ещё отделка, цена за квадратный метр может быть выше, чем в сданных домах. И это уже не ценовая спекуляция, а новая реальность.