Ставка упадёт — цены взлетят: что готовит июньский разворот на рынке недвижимости

Рынок затаился в ожидании: достаточно одного сигнала, чтобы сорваться с места. Даже небольшое снижение ключевой ставки, о возможности которого заговорили накануне заседания Банка России 6 июня, может запустить лавину изменений в сфере недвижимости. Но станет ли это переломным моментом или мимо пролетит очередной "ложный старт"?

Снижение ставки: не повод для эйфории, но сигнал

Речь вовсе не о том, что ипотека внезапно станет доступной для всех. Важно другое — люди ждут. И этот психологический фактор может оказаться решающим. Именно на это указывает генеральный директор агентства "Прайд Групп" Алексей Бондарев:

"Даже движение с 21% до 20% — не спасение, но сигнал: пора выходить на сделку. Люди устали ждать".

По его словам, если ключевая ставка снизится хотя бы на 1 процентный пункт, рынок моментально отреагирует. Начнётся скачок спроса в сегменте "эконом" и "комфорт": рост на 15-20% за квартал Бондарев считает вполне возможным. Инвесторы, державшие валюту на сберегательных счетах, могут перейти в покупку новостроек, а девелоперы — свернуть акции и скидки. При ставке хотя бы 18% по итогам года, по его прогнозу, жильё подорожает на 8-12%.

Рынок зажат между ставками и депозитами

Но не все разделяют этот оптимизм. Александр Чернокульский из компании "Жилфонд" считает, что значимых оснований для снижения ставки пока нет. Однако если это всё-таки произойдёт, последствия могут быть "лавинообразными".

"Рынок сегодня находится в состоянии метастабильности, — поясняет он. — С одной стороны — дорогая ипотека, с другой — громадный объём накоплений на депозитах. Только доход по вкладам за последние месяцы дал инвесторам такую сумму, на которую можно было бы выкупить весь объём непроданных новостроек по стране".

Он считает, что достаточно даже минимального снижения ставки, чтобы на рынок хлынула волна частных инвесторов. Для многих в России вложения в "кирпич" остаются одним из самых понятных и надёжных способов сохранить капитал. А если появится ощущение, что цены снова пошли вверх — спрос может вырасти моментально, а предложение начнёт стремительно исчерпываться.

Почему цены пока не растут?

Интересно, что несмотря на рост инфляции почти до 10% по данным Росстата на конец мая, цены на жильё пока не поднимаются такими же темпами. На "вторичке" прирост составляет лишь 5-7% в год, в новостройках — 6-8%.

"Когда смотришь, как за год подорожали картофель и помидоры, и видишь при этом, что квадратный метр стоит почти столько же, сколько материалы для его строительства, поневоле задаёшься вопросом — где рост?", — отмечает Чернокульский.

По его словам, это только подтверждает, что рынок пока держится на тонкой грани: он не развивается, но и не рушится. И держится лишь на высоких ставках и нераспакованной массе денег на вкладах.

Что будет дальше?

Если ставка всё-таки начнёт снижаться — пусть даже незначительно — многие инвесторы воспримут это как точку невозврата.

"Даже непрофессиональные игроки понимают: надо перекладываться быстро, пока цены не ушли слишком высоко", — предупреждает Чернокульский.

Именно такой переломный момент может полностью изменить структуру спроса и вернуть динамику роста цен, которая до сих пор остаётся весьма умеренной.

А вот к какому потолку приведёт новый виток спроса — никто предсказать не берётся. Всё будет зависеть от глубины снижения и от того, насколько массовой окажется реакция покупателей.