Риски на миллион: кого нельзя подпускать к сделкам с недвижимостью

Можно ли потерять деньги и недвижимость, заключив сделку, которая на первый взгляд кажется законной? Оказывается — да. Если одна из сторон такой сделки окажется недееспособной, даже после передачи денег и оформления документов недвижимость может вернуться прежнему владельцу, а покупателю останется лишь горький опыт и судебные разбирательства.

Об этом предупреждает столичный Росреестр. Ведомство напоминает: при любой операции с недвижимостью — будь то покупка, обмен или дарение — обе стороны должны быть дееспособны. Иначе сделка может быть признана недействительной. Причём, последствия понесёт не только недееспособный участник, но и тот, кто его не проверил.

Кто такие недееспособные и почему это важно

Закон определяет, что дееспособность — это способность человека осознавать свои действия, понимать их последствия и нести за них ответственность. Если человек признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным — самостоятельно распоряжаться недвижимостью он не может.

Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Елена Юрова подчёркивает:

"Сделки, заключенные с правообладателем, признанным недееспособным, без согласия попечителя (опекуна) или надлежащего оформления, могут быть признаны недействительными. При этом дееспособный участник сделки будет обязан возместить причинённый ущерб, если суд установит, что он знал или должен был знать о недееспособности другой стороны".

Как проверить дееспособность стороны сделки

Перед тем, как подписывать договор и переводить деньги, важно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней указывается, если человек был признан недееспособным или ограниченно дееспособным решением суда или органами опеки. Эта отметка помогает выявить риски до того, как сделка будет совершена.

Получить такую выписку могут:

• собственник или его представитель;
• физическое лицо по нотариальной доверенности;
• лица, имеющие залог на объект;
• органы власти, суды, правоохранительные органы, МФЦ;
• наследники по завещанию или по закону;
• арбитражные управляющие.

Документ можно заказать онлайн или на бумаге. В электронном виде выписка обойдётся в 940 рублей, бумажная версия — 2200 рублей. Это небольшая сумма по сравнению с потенциальными убытками.

Что делать, если есть сомнения

Если в выписке нет информации о недееспособности, но возникают сомнения (например, человек пожилой, с признаками нарушения когнитивных функций, или поведение вызывает вопросы) — разумно оформить сделку через нотариуса. Это не всегда обязательно по закону, но часто спасает от проблем.

В обязательном порядке нотариальное удостоверение потребуется в следующих случаях:

• в сделке участвуют несовершеннолетние;
• продавец или покупатель — гражданин, ограниченно дееспособный;
• сделка совершается от имени недееспособного человека по доверенности;
• участвует опекун или попечитель.

Не забудьте подготовить:

• документы, подтверждающие полномочия представителя;
• письменное согласие органа опеки на сделку;
• согласие попечителя (если нужно);
• разрешение опеки, если собственник — недееспособный или частично дееспособный.

Что происходит на рынке: рост числа ограничений

По данным Росреестра, в 2025 году в Москве резко увеличилось число наложенных ограничений на сделки с недвижимостью без личного участия сторон. За первые пять месяцев количество таких ограничений выросло на 118,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А если сравнивать с 2023-м — почти на 236%.

Это говорит о том, что граждане стали активнее защищать свои интересы, в том числе накладывая запреты на отчуждение жилья без личного присутствия. Такой подход минимизирует риск мошенничества — особенно в случаях, когда владелец — пожилой человек или лицо с проблемами здоровья.

Как не попасть в юридическую ловушку: советы

• Всегда запрашивайте выписку из ЕГРН. Даже если продавец кажется надёжным.
• Проверяйте документы и личность участников. Не полагайтесь только на паспорт.
• Оформляйте сделку через нотариуса, особенно если есть малейшие подозрения.
• Изучайте историю объекта. Бывают случаи, когда имущество переходит от лица к лицу по сомнительным схемам.
• Берегите документы. Храните копии всех справок, согласий и договоров.