Как купить жильё и не пожалеть: универсальная формула выбора квартиры

Эксперт назвал ключевые факторы при покупке квартиры в новостройке

Можно ли купить квартиру в новостройке и спать спокойно? Можно — если заранее знать, где прячутся риски, и проверять не "по верхам", а по списку. Ниже — понятный разбор шагов, которые сэкономят нервы, время и деньги на старте. Об этом пишет Дзен-канал "СПК Недвижимость Пермь".

С чего начать: проверяем того, кто строит

Не квартира выбирает вас, а вы — застройщика. Смотрим на репутацию компании, срок работы и портфель сданных домов. Полезно сопоставить обещания в рекламе с фактическими сроками ввода прошлых объектов.

Где смотреть фактуру:

ЕИСЖС (наш.дом.рф) — единая госплатформа с карточками проектов, разрешениями, сроками и статусом финансирования; там же — карта строек. Это официальный источник Минстроя о рынке долевого строительства.
Финансы и партнёры — банки‑кредиторы, инфраструктурные договоры, генподрядчик. Чем прозрачнее, тем лучше.

Документы: что должно быть "на руках"

Основа сделки в новостройке — ДДУ по 214‑ФЗ. Застройщик должен предоставить:

Разрешение на строительство и проектную декларацию.
Проектную документацию: планировки, описание инженерии, классы материалов.
Договор долевого участия (индивидуальный, без "копипасты" из чужих сделок). Все существенные условия — цена, срок передачи, комплектация, отделка, штрафы за просрочку.

Важно: в ДДУ фиксируется срок передачи квартиры. За задержку действует неустойка: 1/300 ключевой ставки Банка России от цены договора за каждый день, а для граждан — в двойном размере (эта норма прямо в ст. 6 214‑ФЗ).

Локация и среда

Район — половина цены и качества жизни. Смотрим:

транспорт (в т. ч. реальные, а не обещанные развязки);
школы/сады/поликлиники;
шум, розу ветров, будущую застройку по ПЗЗ/ГПЗУ;
парковки и общественные пространства, а не только "картинку" двора.

Планировка: метры ≠ удобство

Оцениваем не только площадь, но и сценарии жизни:

ширина комнат и коридоров, размещение мебели;
количество и размер окон — естественный свет экономит на свечении ламп и поднимает комфорт;
место под хранение, ниши, гардеробную, кладовку;
разводка стояков — от неё зависит тишина и ремонтопригодность.

Деньги на счетах: как работают эскроу

С июля 2019 года деньги дольщиков не идут напрямую застройщику: они блокируются на счетах эскроу в банке и раскрываются только после ввода дома. Если дом не вводят — средства возвращают покупателю. Это главная реформа рынка последних лет.

Полезно знать: в карточке проекта (ЕИСЖС) видно, на каких условиях он финансируется банком, — это индикатор устойчивости стройки.

Сроки, гарантия и что делать при дефектах

Даже у новых домов бывают недочёты. Закон даёт инструменты защиты:

Гарантия качества на объект долевого строительства (квартира и общее имущество) — не менее 3 лет. Это закреплено в ст. 7 214‑ФЗ (минимальный срок).
Если нашли недостатки, застройщик обязан их устранить. За просрочку устранения положена неустойка — двойная 1/300 ключевой ставки за каждый день задержки.

Практический вывод: фиксируйте дефекты актом осмотра при передаче, не спешите подписывать "акт без замечаний", а переписку с застройщиком ведите письменно.

Бюджет: считаем не только цену квартиры

К цене по ДДУ добавляем:

Госпошлина и регистрация права (через Росреестр/МФЦ).
Отделка (если сдаётся "белый короб" или без отделки), техника, мебель.
Ипотека: страхование, комиссия банка, оценка (если требуется).
Коммуналка и содержание — стартуют после ввода и получения ключей.
Нотариат обычно не нужен по ДДУ, но потребуется для доверенностей/согласий.

Техника сделки: чтобы не наступить на грабли

Не вносите аванс до проверки документов. Любые "знаки доброй воли" — только через договор и с фиксированными условиями возврата.
Электронная регистрация через банк‑регистратор/онлайн‑сервисы Росреестра ускоряет сделку и снижает ошибки.
Читайте каждую страницу ДДУ: комплектация, тип остекления, высота потолков, инженерия, отделка мест общего пользования, сроки благоустройства двора — всё это должно быть текстом, а не "на визуализации".
Проверяйте застройщика по ЕИСЖС: разрешение на строительство, сроки, банк‑партнёр, этап готовности, проектное финансирование.

Маленькие, но важные факты "в тему"

С внедрением эскроу основной объём проектов строится на банковские деньги, а не на средства дольщиков: это существенно снизило риски "заморозки" долгостроев.
При проблемах с качеством после передачи квартиры застройщик отвечает в рамках гарантии; ключевые параметры (срок и неустойка) теперь прямо оформлены в 214‑ФЗ, что упрощает взыскание в досудебном и судебном порядке.