Юристы добавляют это в договор, но риелторы злятся: кто окажется прав в суде

Казалось бы, что может быть проще: продавец подписывает договор, покупатель платит — и квартира переходит в новые руки. Однако в реальности сделка с недвижимостью далеко не всегда проходит гладко. Даже в стандартной купле-продаже кроется множество юридических тонкостей, а одна неучтенная мелочь может обернуться для покупателя долгими судебными тяжбами или даже потерей квартиры.

Именно поэтому опытные юристы рекомендуют дополнить типовой договор купли-продажи квартиры рядом важных пунктов, способных защитить интересы покупателя. Что это за пункты и как их правильно сформулировать — разбираемся ниже.

Юридическая чистота: не всё видно в ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — безусловно, важный документ. Но она отражает только официальные обременения: ипотека, арест, рента. А вот скрытые риски могут таиться глубже.

Например, продавец использовал материнский капитал при покупке квартиры, но не выделил детям обязательные доли. Даже если вы — добросовестный покупатель, дети сохранят право собственности, и вас могут обязать делиться.

Другой риск — зарегистрированные лица, отказавшиеся от приватизации. По закону они получают бессрочное право пользования жильём, даже если собственник сменился.

А бывают случаи, когда кто-то по завещанию получил право проживания в квартире, и выселить этого человека вы не сможете. Такие "сюрпризы" могут разрушить весь план покупки.

Как обезопаситься:

Добавьте в договор следующий пункт:

"Продавец гарантирует, что право собственности на квартиру не обременено правами третьих лиц, которые могут предъявить свои требования к добросовестному приобретателю вне зависимости от смены собственника".

Запросите документы: справку из ПФР о маткапитале, выписку из домовой книги, справку о зарегистрированных лицах и др.

Сделка по доброй воле: важное уточнение

Судебная практика знает немало случаев, когда продавцы спустя время заявляли, что подписали договор "под давлением" или "в тяжёлый момент жизни". Итог — признание сделки недействительной, возврат сторон в первоначальное положение и — внимание — требование освободить уже обжитую квартиру.

Чтобы избежать подобных ситуаций, в договор нужно включить чёткую формулировку:

"Продавец совершает сделку в здравом уме, по своей воле, без принуждения, угроз, обмана и в полном понимании её последствий".

Это поможет защитить покупателя от возможных исков по статьям 177 и 179 ГК РФ, касающимся недееспособности и давления при заключении сделки.

Банкротство продавца: риски возврата

Если продавец оказался банкротом или попал в процедуру банкротства после заключения договора, сделка может быть оспорена. Особенно если квартира была продана по заниженной цене. Суд может расценить это как попытку вывести имущество из конкурсной массы.

В договор стоит включить пункт:

"Продавец не признан банкротом и в отношении него не введены процедуры банкротства ни в судебном, ни во внесудебном порядке".

Также не лишним будет приложить выписку из Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Кто ещё имеет право на квартиру?

Супруги и несовершеннолетние дети могут иметь имущественные права на продаваемую квартиру. И если это не учесть — сделку легко оспорить. Например, отсутствие нотариального согласия второго супруга или разрешения органов опеки при продаже жилья, принадлежащего ребёнку, может стать основанием для расторжения договора.

Как сформулировать в договоре:

"У продавца отсутствуют лица, имеющие права на объект, включая членов семьи, что подтверждается соответствующими документами".

Проверьте дату регистрации брака и дату приобретения квартиры — если покупка была в браке, без согласия супруга сделка будет под угрозой.

Ответственность продавца: если что-то пойдёт не так

Важно заранее определить, что произойдёт, если сделку признают недействительной, а покупатель потеряет квартиру. Закон (ст. 461 ГК РФ) обязывает продавца возместить убытки, но в договоре нужно прописать это чётко.

Пример формулировки:

"В случае признания договора недействительным по вине продавца либо изъятия квартиры по требованию третьих лиц, продавец обязуется вернуть покупателю полученные денежные средства и компенсировать понесённые убытки".

Такой пункт позволит вам взыскать не только цену квартиры, но и расходы на переезд, госпошлины, услуги нотариуса и юристов.

Дополнительные пункты: продумайте заранее

Некоторые сделки требуют особых условий. Если квартира продаётся с мебелью и техникой — составьте список передаваемого имущества. Если продавец планирует остаться пожить после продажи — зафиксируйте срок его выселения и штраф за нарушение.

Пример:

"Продавец обязуется освободить квартиру не позднее [дата]. В случае нарушения — выплачивает покупателю штраф в размере [сумма] за каждый день просрочки".

Квартира — не товар с витрины. За ней могут скрываться юридические сложности, о которых вы даже не догадываетесь. Чтобы избежать сюрпризов после подписания договора, не стесняйтесь быть дотошным и включать в документ всё, что поможет вам защититься.

Сильный договор — это не "недоверие", а страховка от проблем, которые могут появиться спустя месяцы или даже годы. А в сделках с недвижимостью такая страховка всегда оправдана.