Не каждый ремонт увеличивает стоимость: как не ошибиться при флиппинге

Стоит ли делать ремонт в квартире перед её продажей? Этот вопрос беспокоит не только собственников недвижимости, но и риелторов. В ответ на него многие ссылаются на то, что деньги, вложенные в ремонт, обычно возвращаются лишь на 30-75%, однако такой подход имеет свои плюсы — прежде всего, повышение ликвидности объекта. Однако насколько этот принцип работает в вашем случае, зависит от типа недвижимости, её локации и множества других факторов. Знание особенностей рынка недвижимости может помочь точнее оценить, насколько ремонт может повлиять на продажную цену.

Ремонт: всегда ли это оправдано?

В большинстве случаев ремонт в квартире не окупается полностью. Эта ситуация напоминает явление, которое можно наблюдать и на молодом рынке недвижимости, и в сознании многих покупателей. В 90-е годы, когда рынок недвижимости только начинал развиваться, люди покупали старые квартиры (например, хрущевки) и делали в них ремонт в стиле барокко с мрамором из Италии и позолотой. Сейчас, конечно, таких случаев не так много, но на рынке недвижимости ещё можно встретить покупателей, которые верят в идею "сделать ремонт под себя". Это связано с психологией людей, которые считают, что смогут избежать чужих ошибок и сэкономить деньги, сделав ремонт самостоятельно.

Еще одной причиной, почему люди предпочитают ремонтировать, а не покупать уже готовую квартиру, является экономика. Убитая квартира стоит дешевле отремонтированной, а участок под строительство зачастую дешевле готового дома, что выгодно, если цена на жильё в "черновом" состоянии значительно ниже. Таким образом, покупка недвижимости становится чем-то вроде рассрочки: сначала вы оплачиваете объект, а затем — его ремонт.

Новые подходы и изменения на рынке

Несмотря на это, на рынке появляются покупатели, которые понимают, что ремонт — это не только дополнительные расходы, но и трата времени и нервов. А иногда — риски. Например, если квартира с ремонтом стоит столько же, сколько такая же без ремонта плюс стоимость работ, покупатель может предпочесть последний вариант. Причины кроются в том, что всегда есть шанс не угадать с выбором отделки или, что ещё хуже, купить жилье с низким качеством скрытых работ.

Здесь стоит учитывать и экономическую сторону вопроса. Часто строители могут допустить ошибки, и тогда квартира, которая выглядит идеально на первый взгляд, может оказаться не такой уж идеальной. Автор говорит, что помнит случай, когда в одном из домов после дорогостоящего ремонта прогнили перекрытия в санузлах, и дом просто рухнул. Хотя, как уверяли владельцы, при покупке всё выглядело в идеальном состоянии. Мошенничество, неосторожность или некачественная работа строителей — это риски, которые возникают при ремонте.

Когда ремонт окупается?

Однако бывают и случаи, когда ремонт действительно окупается. Например, если вы сдаёте квартиру в аренду, ремонт имеет прямое влияние на доход. Стоимость аренды отремонтированного жилья с хорошим ремонтом будет значительно выше, чем стоимость аренды "бабушкиной" квартиры или жилья без ремонта. И дело не только в деньгах. Гораздо проще найти нормального арендатора для квартиры с ремонтом, а вот для того, чтобы сдать "неухоженную" квартиру, требуется гораздо больше времени.

Еще один случай, когда ремонт может окупиться, это если вы планируете продать недвижимость, но она имеет явные недостатки — следы протечек, повреждения на полу или другие видимые дефекты. В таких случаях ремонт, даже небольшой, может значительно повысить продажную цену. Например, один из клиентов мастера увеличил стоимость своей квартиры в центре Москвы на 20%, потратив всего 30 тысяч рублей на небольшой косметический ремонт.

Флиппинг: выгодно ли покупать и продавать с ремонтом?

Существуют ли случаи, когда покупка недвижимости с целью последующей продажи после ремонта приносит прибыль? Ответ — да, но не всегда и не везде. Например, покупая старую квартиру в центре Москвы, отремонтировать её и получить прибыль может быть довольно сложно. Особенно, если вы не имеете опыта работы в ремонте и риэлторской деятельности. В таких случаях вряд ли получится на этом заработать, и с высокой вероятностью вы можете уйти в минус.

Когда же ремонт и последующая продажа действительно могут принести прибыль? Когда на рынке недвижимости наблюдается рост цен. Ремонт может занять некоторое время, а увеличение стоимости объекта может компенсировать затраты на сделку и даже закрыть ошибки в расчётах.

Интересные факты

• В последние годы на рынке недвижимости появляется всё больше покупателей, готовых приобретать жильё с уже сделанным ремонтом.
• Многие покупатели выбирают ремонт под себя, несмотря на риски и дополнительные затраты.
• Ремонт в арендуемой недвижимости может значительно повысить доход от аренды.
• В некоторых случаях, например, при наличии повреждений или дефектов, ремонт может привести к увеличению стоимости недвижимости на 20-30%.