Лёгкие деньги от аренды заканчиваются: ответственность грозит всем

Можно ли требовать у соседа "разрешение на аренду"? Идея звучит как способ навести порядок в доме, но на деле упирается в базовые права собственника. Правительство уже решило: собирать письменные согласия соседей перед сдачей квартиры не нужно. Почему так — и что делать, если рядом поселились шумные постояльцы?

Что именно предлагали

Весной в Госдуму внесли инициативу: перед сдачей квартиры собственник должен получить подписи соседей из примыкающих помещений. Предлагалось изменить статью 30 ЖК РФ. В пояснительной записке авторы создали "превентивный фильтр" против возможных проблем.

"Представляется целесообразным введение правила получения согласия собственников соседних и примыкающих помещений к помещению, предназначенному для сдачи в наем (аренду) вне зависимости от срока договора аренды", — говорилось в инициативе.

Аргумент инициаторов понятен: убрать конфликты заранее и разгрузить суды. Но документ встретил сопротивление — и от граждан, и от экспертов, и от кабмина.

Почему кабмин сказал "нет"

Правительство увидело в проекте перекос: ограничивается право распоряжаться собственностью, а гарантий спокойной жизни соседям не прибавляется. В итоговом заключении прозвучало буквально, что "инициатива ограничивает право собственника по распоряжение имущества, не гарантируя при этом соблюдение прав и законных интересов соседей в последующем…".

По сути, авторы попытались "лечить" не ту болячку. У соседей уже есть инструменты защиты, и они работают независимо от того, кто живёт за стеной — собственник или наниматель.

Что говорят люди — и что отвечает юрист

В соцсетях большинство откликнулось резко.

"Сумасбродная инициатива. А если сосед самодур? Вот и будет ваша квартира мертвым грузом стоять", — написал один пользователь.
"У меня такие соседи снизу, "поехавшие" напрочь. Они никогда согласия не дадут или еще и будут деньги вымогать за него", — подтвердил другой.

Были и те, кто поддержал именно запрет посуточной сдачи и хостелов в МКД.

"Это не проходной двор", — заявили они.

Юрист Ольга Абрикосова видит в проекте сразу две проблемы — правовую и практическую.

"Помимо того, что этот законопроект нарушает фундаментальные права граждан — собственников жилья, он также и вряд ли способен принести реальную пользу, — объяснила она в беседе с корреспондентом "МК".

Эксперт добавила, что существующее законодательство позволяет защитить свои права.

"А именно, во-первых, законопроект нарушает право на распоряжение собственным имуществом (статья 209 ГК РФ). Во-вторых, Жилищный кодекс РФ (статья 30) уже и так предусматривает, что сдача имущества в найм/аренду возможна только при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и так далее, — говорит она.

Эксперт подчёркивает: когда "мешает жить" именно наниматель, ситуацию обычно проще исправить — собственник сам заинтересован в порядочных жильцах.

Если соседи-арендаторы мешают: быстрый порядок действий

• Поговорить с собственником. Чётко описать, что происходит (шум, мусор в общих зонах, порча имущества). Владельцы чаще всего реагируют быстро: плохие жильцы бьют и по их карману.
• Фиксировать нарушения. Даты, время, видео/аудио, показания соседей. Это база для любых дальнейших шагов.
• УК и полиция. Заявление в управляющую компанию/ТСЖ и вызов участкового при повторных нарушениях.
• Претензия собственнику. Письменно (в идеале — заказным письмом) с требованием прекратить нарушения.
• Суд и административные меры. При систематических нарушениях возможны штрафы, а в крайних случаях — иск о запрете определённых действий (например, использования квартиры под гостиничные услуги) и расторжение договора найма со стороны собственника.

Абрикосова добавляет важную оговорку: проблема посуточной аренды и "почти-хостелов" в жилых домах действительно существует, но решается адресно — через уже действующие нормы, а не "общим запретом на сдачу без подписей соседей".

Несколько фактов по теме

• Хостелы в квартирах запрещены. С 1 октября 2019 года действует закон № 59-ФЗ: размещать гостиницы (хостелы) в жилых помещениях нельзя. Это как раз ответ на историю с "мини-гостиницами" в МКД.
• Ст. 30 ЖК РФ закрепляет: пользоваться квартирой можно лишь с соблюдением прав соседей и правил содержания общего имущества. Это уже сегодня применимо к договорам найма любой длительности.
• Ст. 209 ГК РФ — "скелет" права собственности: владение, пользование, распоряжение. Ограничения возможны только законом, а не "соседской подписью".
• "Закон о тишине" — в основном региональный. Общая логика по стране — не шуметь в ночные часы (чаще 23:00-7:00), но конкретные интервалы и "тихий час" днём определяет регион.

Итого

Инициатива с "подписями соседей" выглядела как простое решение сложной задачи. Но ограничивать право собственника ради гипотетической тишины в подъезде — неэффективно и небезопасно с точки зрения права. Инструменты для защиты соседей уже есть: от ЖК и ГК до запрета хостелов в жилых помещениях и региональных "законов о тишине". Рабочая стратегия — действовать адресно: разговаривать с владельцем, фиксировать нарушения, подключать УК и полицию, а при необходимости — суд. Так результативнее, чем собирать подписи "на входе".