"Запретный" Бали: почему каждый второй дом здесь построен нелегально

Можно ли купить виллу на Бали и спать спокойно, не опасаясь потерять и деньги, и недвижимость? Истории десятков обманутых дольщиков доказывают: для иностранных инвесторов этот райский уголок может обернуться серьёзным финансовым кошмаром. Об этом пишет "Коммерсантъ".

Когда мечта о вилле превращается в проблему

Летом 2025 года в Telegram-каналах появилась новость о новом замороженном проекте: около 30 россиян вложились в строительство частных вилл на острове Нуса-Пенида и остались ни с чем. По оценкам участников рынка, от 50% до 70% застройщиков на Бали работают без полного пакета разрешений, что создаёт колоссальные риски для покупателей.

По данным платформы Tranio, главная угроза кроется в документации. Часто проекты реализуются на землях с ограниченным правовым статусом или вовсе без разрешений на строительство и эксплуатацию. Нередка ситуация, когда одна и та же вилла "продаётся" сразу нескольким покупателям.

Как поясняет генеральный директор агентства Tatiana Ageeva Real Estate Татьяна Агеева, застройщики нередко арендуют землю и начинают стройку только после продажи первых лотов. Дополнительная опасность — строительство на участках, где жилая или коммерческая застройка запрещена.

Земля: чья она на самом деле

В Индонезии только местные жители имеют право владеть землёй по форме Hak Milik — полное право собственности. Иностранцы, как правило, работают с долгосрочной арендой (leasehold) на срок от 2 до 100 лет. Некоторые девелоперы пытаются обойти ограничения через фиктивные компании или номинальных владельцев, но это часто заканчивается потерей активов.

Судебный эксперт Александр Терентьев подчёркивает: любые подобные схемы небезопасны и создают условия для мошенничества и коррупции.

Разрешения, без которых не обойтись

Для законной эксплуатации объекта необходимо:

• Persetujuan Pembangunan Gedung — разрешение на строительство;
• Sertifikat Laik Fungsi — сертификат соответствия объекта нормам;
• TDUP — лицензия для компании-застройщика, если комплекс площадью более 4 тыс. кв. м работает как гостиничный бизнес.

Без этих документов инвестор рискует оказаться владельцем здания, которое нельзя легально использовать.

Дополнительные угрозы для инвесторов

Tranio также отмечает риск недополучения доходов от аренды: управляющие компании иногда скрывают часть прибыли, что квалифицируется как мошенничество и может привести к закрытию бизнеса.

К тому же права дольщиков на Бали практически не защищены: эскроу-схемы здесь фактически не работают, и деньги чаще всего переводятся напрямую застройщику.

Татьяна Агеева советует:

"Единственный надёжный способ защититься — поэтапная схема платежей, чёткие штрафы за нарушение сроков и обязательная регистрация всех договоров через нотариуса".

Как работают другие страны

В странах Европы риски минимальны, а такие города, как Дубай, Сингапур и Тель-Авив, входят в категорию контролируемого риска. В Дубае, например, застройщики обязаны подтвердить наличие средств ещё до старта проекта и получить лицензии в RERA Dubai Land Department.

С 2009 года там не зафиксировано ни одного недостроя, а в 2024 году медианная задержка сдачи составила всего два месяца. Это наглядно показывает, что при грамотном регулировании защита инвесторов вполне реальна.

Как минимизировать риски на Бали

По словам Александра Терентьева, полноценный due diligence — единственный способ избежать неприятных сюрпризов. На проверку прав обычно уходит 2-3 недели и $2-10 тыс., а услуги агентства могут стоить от 3-5% до 7-10% суммы сделки.

Проверка должна включать:

• анализ всех разрешений и прав на землю;
• проверку назначения участка;
• подтверждение финансовой состоятельности застройщика;
• анализ репутации управляющей компании.

Только так можно приблизить покупку виллы на Бали к той самой мечте, с которой всё начиналось.