Как не попасть в ловушку метража при покупке новостройки

Становятся ли квартиры меньше — или это просто кажется на фоне растущих цен? Как показывают свежие данные, ощущение это вполне обоснованное: средняя площадь жилья в новостройках по стране действительно снижается. В июле 2025 года она упала ещё на 2% и теперь составляет 50,4 кв. м, сообщают "ЦИАН Аналитика" со ссылкой на исследование, опубликованное в "Коммерсанте".

Где квартиры сжались сильнее всего

Сильнее всего по итогам первого полугодия средняя площадь продаваемых квартир сократилась:

• в Чебоксарах — минус 10% за полгода,
• в Кирове — минус 9%,
• в Ярославле и Липецке — по 7%.

Тренд не затронул только крупнейшие города, где изначально средняя площадь была выше. Но даже в них девелоперы всё чаще включают в проекты небольшие студии и "однушки" с минимальной планировкой — они быстрее продаются и проще оформляются в ипотеку.

Причины: цены растут, возможности — нет

В компании "Главстрой" объясняют происходящее просто: покупательская способность упала, и за последний год ситуация только усугубилась. С завершением программы массовой льготной ипотеки жильё стало фактически недоступным для многих семей. А рыночные ставки по ипотеке остаются высокими — в том числе из-за политики Центробанка.

В итоге, как отмечают в группе RBI, люди вынуждены выбирать более компактные варианты. Квартира становится не мечтой, а компромиссом: не там, где хочется, не такой площади, и не с той планировкой, о которой раньше думали. Главное — чтобы хватило средств на первоначальный взнос и не "утонуть" в ежемесячных платежах.

Уменьшение площади — иногда сознательный ход

Интересный факт: несмотря на запрет строить квартиры площадью меньше 28 кв. м в Московском регионе, застройщики продолжают предлагать жильё минимального формата — теперь они просто балансируют у самой границы норматива. И это также влияет на снижение средней площади по рынку в целом.

Почему это работает? Покупатель на такие объекты всё равно есть — чаще всего это молодые одиночки, семьи без детей или инвесторы, приобретающие жильё для сдачи в аренду. А сами квартиры активно покупают из-за их относительной доступности и простоты оформления.

Кто виноват: рынок или регулятор

Центробанк уже не первый год предупреждает: льготная ипотека, если она становится массовой, разгоняет цены. Люди получают доступ к займам, а застройщики и продавцы повышают цены — в итоге квадратный метр дорожает быстрее, чем растут реальные доходы населения.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина прямо заявляла:

"За 4 года действия массовой льготной ипотеки стоимость жилья в новостройках выросла в 2 раза".

Что это означает на практике? То, что доступность жилья не увеличивается, а, наоборот, — падает. Даже если ставки временно снижены, реальная цена квадратного метра делает покупку квартиры для многих невозможной.

Что дальше: тренд на мини будет усиливаться

Если уровень ключевой ставки Центробанка останется высоким, а новых программ господдержки не появится, можно ожидать дальнейшего сокращения площадей жилья. Девелоперы будут подстраиваться под спрос, уменьшая не только квартиры, но и метраж помещений в них: кухни, санузлы, спальни. И если ещё 5 лет назад "евродвушка" казалась компромиссом, то теперь студия с гардеробной — уже мечта.