Предварительный договор: скрытое условие, без которого сделка с жильём может сорваться

Что делать, если квартира ещё "не готова" к продаже, но покупатель уже есть? В таких случаях на помощь приходит предварительный договор. Эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) в беседе с РИА Недвижимость объяснили, когда он нужен и какие задачи решает.

Зачем заключать предварительный договор

Основная цель — зафиксировать намерения сторон. Это гарантия, что сделка всё-таки состоится, как только будут выполнены необходимые условия.

"Его основное преимущество: никто из участников не может отказаться от последующего заключения основного договора просто потому, что ему так захотелось", — подчеркнули в ФНП.

Такой документ особенно полезен, если у продавца пока нет полного права распоряжения жильём.

Типичные ситуации

Оформление собственности

• Продавец ещё не вступил в наследство и ждёт регистрации права в ЕГРН.
• Человек ожидает оформления дарственной.
• Владелец большого участка планирует разделить его на части и продать одну из них.
• Собственник квартиры выкупает доли у сособственников, чтобы продать объект целиком.

В таких случаях в договор можно включить условие: сделка состоится, как только право собственности будет зарегистрировано.

Продажа квартиры в ипотеке

Частая причина для предварительного договора. Продавец не может оформить сделку, пока кредит не закрыт. Здесь работает схема:

• подписывается предварительный договор,
• покупатель вносит задаток,
• продавец гасит ипотеку,
• обременение снимается,
• стороны заключают основной договор.

Важно заранее оговорить: что будет, если продавец возьмёт задаток, погасит кредит, но откажется продавать. Для этого прописываются штрафные санкции.

Долги и обременения

Иногда квартира "связана" долгами по налогам или коммунальным платежам. В результате — запрет на регистрационные действия. В такой ситуации схема та же: покупатель даёт задаток, продавец закрывает долги, запрет снимается — и сделка проходит.

Вопрос цены

Бывает, что стороны пока не могут договориться о финальной стоимости. Например, жильё ждёт узаконивания перепланировки. В предварительном договоре можно указать: цена будет определена после выполнения условий.

Проблема у покупателя

Иногда нужных средств ещё нет у покупателя — он ожидает одобрения кредита или другого крупного поступления. Предварительный договор в этом случае закрепляет договорённости и даёт сторонам время.

Почему это важно

Предварительный договор — это своего рода "страховка" и для покупателя, и для продавца. Он позволяет:

• обезопасить вложенные деньги (задаток идёт в счёт сделки);
• чётко прописать сроки и условия;
• предусмотреть ответственность сторон за отказ от исполнения.

Эксперты подчёркивают: правильно составленный документ избавит от множества конфликтов, которые возникают при купле-продаже недвижимости.