Новый закон ломает старые правила: продавать жильё без налога стало проще

Знаете ли вы, что в некоторых случаях можно продать квартиру и не заплатить ни рубля налога — и даже декларацию 3-НДФЛ подавать не придётся? Закон действительно позволяет это сделать, но только при соблюдении определённых условий. И здесь важно понимать нюансы, чтобы не попасть под штрафы и пени. Об этом пишет канал "Юридическая социальная сеть 9111.ru" в Дзен.

Когда налог платить не нужно

По общему правилу НДФЛ с продажи недвижимости в России составляет 13% (для доходов до 2,4 млн рублей в год). Для нерезидентов ставка — 30%. Но освобождение от налога возможно, если вы владели жильём установленный минимальный срок:

• 3 года — в особых случаях;
• 5 лет — во всех остальных.

К трёхлетнему сроку относятся ситуации, когда:

• квартира получена в наследство;
• жильё подарено близким родственником;
• проведена приватизация;
• объект оформлен по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это ваше единственное жильё.

Важно: срок отсчитывается с даты регистрации права собственности, но есть исключения.

Особые случаи исчисления срока

• Наследство — отсчёт ведётся с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации в Росреестре.
• Наследование от супруга — срок считают с даты регистрации на вас.
• Приватизация до 1998 года — берётся дата самой приватизации. Если позже, то дата регистрации права.
• Договор долевого участия (ДДУ) — минимальный срок для продажи без налога — 5 лет, и он отсчитывается с момента полной оплаты по договору, а не с регистрации.

Пример из практики

Если вы купили квартиру в декабре 2017 года, а вторую — в январе 2021-го, то до апреля 2021 года вы имели право продать первую без налога и подачи декларации, так как она была вашим единственным жильём больше трёх лет.

Что делать, если срок владения меньше

В таком случае до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля — уплатить налог. Подать можно:

• через личный кабинет налогоплательщика;
• на портале "Госуслуги";
• через МФЦ.

При дистанционной подаче достаточно приложить копию договора купли-продажи, выписку из ЕГРН и акт приёма-передачи денег (если есть).

Ответственность за ошибки и просрочку

• За неподачу декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей).
• За неуплату налога — штраф 40% от суммы долга.
• Пени начисляются за каждый день просрочки.

Почему лучше проконсультироваться с юристом

Налоговое законодательство в сфере недвижимости полное нюансов. Ошибка в расчёте срока владения или неправильная декларация могут привести к доначислениям и штрафам. Юрист поможет:

• правильно определить момент, когда налог платить не нужно;
• оформить договор купли-продажи;
• проверить риски по вашей ситуации;
• при необходимости — запросить официальное разъяснение в ФНС.

Кстати, налоговая обязана бесплатно рассматривать письменные обращения граждан и давать ответы в рамках закона (ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ").

Если у вас единственное жильё и вы владели им больше 3 лет (или 5 лет — в иных случаях), налог с продажи платить не придётся. Но чтобы быть уверенным, нужно точно рассчитать срок и при необходимости получить подтверждение у специалистов или в ФНС.