Покупать или ждать: что не так с жильём в ближайшие два года

Когда недвижимость снова станет привлекательной для инвесторов и покупателей, а ипотека — доступной для обычных семей? Ответ на этот вопрос напрямую связан с действиями Центробанка и уровнем ключевой ставки. После недавнего её снижения до 18% многие начали говорить о "движении в правильную сторону", но аналитики пока не спешат радоваться.

Пока ставки высоки, спрос будет низким

Аналитический центр ДОМ. РФ прокомментировал решение Банка России снизить ключевую ставку на 2 процентных пункта. По их мнению, говорить о серьёзном оживлении ипотечного рынка — и, соответственно, спроса на жильё — можно будет только тогда, когда ставка опустится ниже отметки в 15%.

Пока же рынок остаётся в "режиме ожидания". Прогнозы неутешительны: по итогам 2025 года ожидается выдача около 1 миллиона ипотечных кредитов на сумму порядка 3,8 трлн рублей. Это примерно на 20% меньше, чем в 2024 году. А продажи в новостройках, по предварительным оценкам, могут упасть на четверть — до 440 тысяч заключённых договоров долевого участия (ДДУ).

Почему даже ставка 15% — это не "поворотный момент"

Как показывают данные исследования портала IRN. RU, снижение ставок по банковским вкладам само по себе не гарантирует притока капитала в рынок жилья. Лишь 7,5% опрошенных готовы рассматривать покупку недвижимости, если доходность вкладов упадёт до уровня 15% годовых.

Ситуация кардинально меняется при более заметном снижении: при доходности вкладов ниже 12% недвижимость становится интересной уже для 15% респондентов. А если банки начнут предлагать менее 10% годовых — тогда более 20% участников опроса могут "переложить" свои сбережения в квадратные метры.

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра IRN. RU, отметил:

"Согласно обновлённому прогнозу ЦБ, ключевая ставка может опуститься до 12-13% не раньше 2026 года. Причём этот прогноз может быть пересмотрен — и, как показывает практика, чаще всего в сторону отсрочки", — добавил он.

Что это значит для рынка

Главный вывод: спрос на ипотеку напрямую зависит не от формальных решений регулятора, а от того, насколько эти решения отражаются на реальных ставках в банках. Пока стоимость кредита для населения держится выше 16-17%, о массовом восстановлении рынка говорить преждевременно.

Ипотека остаётся важным драйвером продаж жилья — особенно на первичном рынке. Без её реальной доступности не только замедляются сделки, но и страдает стройкомплекс в целом: застройщики сокращают объёмы ввода, а покупатели откладывают решения "до лучших времён".

Поэтому ключевым ориентиром в ближайшие годы станет уровень 12-13% по ключевой ставке. Только при его достижении можно ожидать стабилизации, а затем и постепенного оживления как ипотечного, так и всего жилищного рынка.

Ипотека как зеркало экономики

Падение интереса к покупке жилья при высоких ставках — логичная реакция в условиях неопределённости. Ведь покупка квартиры — это долгосрочное решение, которое требует уверенности в завтрашнем дне. А пока в стране сохраняется высокая инфляция и дорогие кредиты, основная масса людей предпочитает либо копить, либо "переждать".

Интересный факт: даже в странах с устойчивыми экономиками (например, в США или Германии) ипотечный рынок крайне чувствителен к любому изменению базовой ставки. А в России, где часть программ была искусственно "подпитана" субсидиями и мерами поддержки, любое изменение финансовой политики быстро сказывается на всей отрасли.