Покупать бессмысленно, продавать невыгодно: как жильё на Кипре стало тупиком

Когда почти треть домов пустует, а среднему домохозяйству нужно копить восемь лет, чтобы купить жильё — это не парадокс, это Кипр в 2025 году.

На фоне резкого роста цен на недвижимость и нехватки доступных квартир власти острова решили пересобрать правила игры на рынке. По официальной статистике, на одну кипрскую семью приходится в среднем полторы жилых единицы. Однако почти 30% всех домов и квартир либо вовсе не заняты, либо сдаются только на сезон, оставляя местных без постоянной крыши над головой.

Жилья формально много, но купить его сложно

С одной стороны, Кипр демонстрирует один из самых "лояльных" показателей в еврозоне: лишь 2,6% жителей тратят более 40% доходов на жильё - этот параметр называется коэффициентом перерасхода. А общее количество домохозяйств достигло исторического максимума — 347 тысяч.

Но парадокс в том, что эти цифры не спасают от реальности. Покупка жилья превращается в долгосрочную финансовую гонку: семье из двух человек нужно отложить около восьми годовых доходов, чтобы приобрести недвижимость. Неудивительно, что многие переключаются на аренду, подстёгивая спрос и конкуренцию с иностранцами, особенно в популярных прибрежных районах.

Как власти решают проблему

Чтобы дать рынку импульс, кипрское правительство приняло ряд важных решений:

• Субсидии на покупку: государство покрывает до 50% стоимости первого жилья (до 100 кв. м), при этом минимальный взнос составляет €20 тыс. Для людей с инвалидностью предусмотрена дополнительная поддержка — ещё €10 тыс.
• Упрощённое строительство: с 2025 года проекты низкой категории риска получают разрешения на строительство всего за 40 дней. С марта эта мера распространяется на малоэтажную застройку: до 12 таунхаусов или 20 квартир, со сроком одобрения до 80 рабочих дней.
• Возврат пустующего жилья на рынок: если квартира или дом простаивают больше года, их владелец может получить компенсацию на ремонт — от €5 тыс., но при условии сдачи по ставке на 30% ниже рыночной. Такой доход не облагается налогом, а владельцам доступны увеличенные амортизационные вычеты.

Что выбирают инвесторы

По мнению специалистов Tranio, главной стратегией в новых реалиях становится аренда, особенно краткосрочная, ориентированная на туристов. Средняя доходность в этом сегменте — от 3 до 6% в год. А вот с перепродажей инвесторам стоит быть осторожнее: налоги выросли, а цены не растут столь активно, чтобы оправдать риски.

Филипп Березин, специалист в сфере недвижимости, комментирует:

"Ставка на краткосрочную аренду туристам в пешей доступности до моря способна принести даже больше. При этом спекулятивные перепродажи сейчас не работают — высокие налоги и сдержанный рост цен делают их малопривлекательными".

По его словам, если чистая доходность составляет 5% годовых — это уже отличный результат по меркам Кипра. В среднем, чтобы окупить вложения в жильё, потребуется 15-20 лет.

Влияние на местный рынок

Программа по возврату пустующего фонда к жизни прежде всего ориентирована на внутреннего потребителя. Она уже приносит плоды: в 2024 году спрос среди местных жителей начал расти. Однако более трети сделок по-прежнему заключают иностранцы, и, как отмечает Березин, эти два потока спроса живут "параллельной жизнью".

В итоге эксперты сходятся в одном: ставить на быструю перепродажу сейчас не стоит — времена изменились. Зато стабильные арендные стратегии по-прежнему остаются надёжным инструментом инвестиций на Кипре, особенно в условиях дефицита постоянного жилья.