Кто первый получит деньги за долю в квартире — порядок может удивить

Один перевод — три владельца: звучит удобно, но в таких сделках "удобство" часто заканчивается в суде. Когда у квартиры несколько собственников, покупатель рискует заплатить, но не закрыть обязательство перед каждым из них — и получить иск о признании сделки недействительной. Ниже — разбор, как устроены такие риски и как им противостоять. Об этом пишет в Дзен эксперт по недвижимости Сергей Заводских.

Почему перевод денег "на один счёт" опасен для покупателя

В купле-продаже вы платите не "семье в целом", а конкретным кредиторам — продавцам. По общему правилу ГК РФ обязательства при множественности лиц считаются долевыми: каждый кредитор вправе требовать свою долю платежа, если иное прямо не установлено законом или договором (например, солидарность).

Поэтому перевод всей суммы только маме не прекращает обязательство перед её совершеннолетними детьми, если у них нет нотариальной доверенности с правом получить деньги за себя или в договоре не предусмотрено солидарное требование.

Даже если в договоре прописать "вся сумма перечисляется одному собственнику", оставшиеся совладельцы при неполучении денег могут оспаривать сделку как совершённую с нарушением их прав. Практические руководства по спорам с недвижимостью прямо указывают: сделки с дефектами расчётов регулярно становятся предметом исков о признании недействительными и реституции.

Дополнительный риск — долги или аресты на долю любого из продавцов. Если у совладельца есть запрет на регистрационные действия или обременение, это всплывёт на этапе регистрации перехода права и сорвёт расчёты. Проверяется это через выписку из ЕГРН (МФЦ, портал, или сервисы Росреестра): сам Росреестр подтверждает, что надежный способ — заказывать выписку и смотреть аресты/обременения в текущей редакции реестра.

Нюанс регистрации: когда вы реально становитесь собственником

Даже идеально оформленная передача ключей — ещё не собственность. Для недвижимости право у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 223 ГК РФ). Именно поэтому так важны безопасные формы расчётов, "привязанные" к регистрации, чтобы деньги не ушли раньше права.

Как правильно организовать расчёты (и спать спокойно)

Самая рабочая схема — безналичные расчёты под контроль банка:

Отдельный аккредитив на каждого продавца на сумму его доли. Деньги "лежат" в банке и перечисляются каждому совладельцу только при выполнении условий (обычно — после регистрации перехода права), тем самым закрывая ваш долг перед каждым кредитором.

Если стороны настаивают на одном получателе, нужна нотариальная доверенность каждого совладельца с правом получения денег. Федеральная нотариальная палата на своём портале отдельно предупреждает о рисках сделок по доверенности и необходимости чётко оговаривать право на получение средств.

Фиксируйте порядок и пропорции расчётов в договоре (или допсоглашении к нему): кто, сколько и при каких документах получает. Это прямо вытекает из презумпции долевых требований (ст. 321 ГК РФ) и снимает двусмысленности при закрытии обязательства.

Проверяйте чистоту объекта и продавцов: свежая выписка из ЕГРН (обременения/аресты/запреты), семейное положение и согласия супругов, исполнительные производства. Росреестр отдельно разъясняет порядок получения сведений об обременениях и запретах — пользуйтесь официальными источниками.

Интересный факт: в 2019 году обязательное нотариальное удостоверение не требуется, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одному договору (исключение из общего правила). Это упростило сделки, но не отменило смысл нотариата как дополнительной защиты в "сложных" кейсах.

Аккредитив, эскроу, "ячейка": что выбрать

Аккредитив: безопасная безналичная "виртуальная ячейка", банк перечисляет средства после выполнения условий (чаще — после регистрации).

• плюс — можно настроить несколько бенефициаров (по одному на каждого продавца).
• минус — комиссия. РБК описывает механизм и отличие аккредитива от эскроу: при эскроу банк глубже проверяет документы, аккредитив — более гибок по условиям и доступен почти в любом банке.

Сколько это стоит: крупнейшие банки декларируют "входной" ценник от 500 ₽ за аккредитив (итог зависит от тарифа и суммы) — ориентир для бюджета сделки.

Чек-лист покупателя в ситуации (мама + двое взрослых детей)

• Уточните форму права: долевая или совместная. Если долевая — попросите документы о долях.
• Расчёты — только адресные: по аккредитиву/переводу каждому совладельцу на его часть цены.
• Если продавцы настаивают "на один счёт" — только при наличии нотариальных доверенностей с правом получения денег за каждого совладельца.
• Пропишите в договоре: суммы по долям, условия раскрытия аккредитивов, список документов для банка (выписка ЕГРН с переходом права, акт приёма-передачи и т. п.).
• Проверьте ЕГРН на аресты/ипотеки/запреты (у каждого продавца могли быть долги, что грозит отказом в регистрации).
• Сроки и цепочки: если у продавцов встречная покупка, согласуйте взаимные раскрытия аккредитивов, чтобы никто не остался "между" сделками.
• Нотариус — опция страховки: даже если закон не требует, привлечение нотариуса к сложной сделке снижает риск оспаривания, особенно при множественности продавцов.

Красные флажки

• Просьба "перевести всё маме, а мы договоримся" — риск недополучения денег совладельцами.
• Отказ предоставить свежие выписки ЕГРН и справки — вероятность обременений.
• Спешка и давление "срочно сегодня, иначе сорвётся" — классический признак проблемной сделки.
• "Расписки вместо банковских инструментов" — слабая защита против последующих исков о недействительности.

Правильная логика в таких сделках проста: каждому собственнику — его деньги, и только после регистрации — его деньги становятся действительно его. Аккуратная юридическая настройка (адресные расчёты, аккредитивы, проверка ЕГРН, при необходимости — нотариус) снимает главный конфликт и защищает покупателя от повторных платежей и судов.

Помните: любой нестандартный "упрощающий" совет, который ломает эту логику, повышает ваши риски.