Жильё перестало быть расплатой: россияне получают второй шанс сохранить квартиры

Исторический минимум на торгах по "долговым" квартирам — редкость даже для турбулентного рынка. Почему выставленного жилья меньше, а продать его сложнее, чем год назад? И кто в итоге выигрывает от паузы — банки, покупатели или сами должники?

Что произошло в цифрах

За январь-август 2025 года на торгах реализовано около 1,2 тыс. квартир — на треть меньше, чем за те же восемь месяцев прошлого года. Общий объём сделок — примерно 3,8 млрд руб.; средняя цена проданной квартиры — около 3,2 млн руб., что в среднем выше стартовой на ~19%. Эти данные получены из анализа открытых сведений ГИС "Торги", на который ссылаются профильные СМИ.

При этом в первом полугодии 2025-го надбавка к старту в среднем снизилась до 16% (годом ранее было около 19%), а среднемесячное число состоявшихся торгов — до 181 против 257 в 2024 году. То есть продать стало не только "реже", но и "тише" — без яркой догонки цены на аукционе.

"Ранее в среднем на торгах ежегодно продавалось по 4 тысячи квартир при росте цены на 25% и более. Одна из причин — должники стали разговаривать с кредиторами и начинают погашать долги, не доводя ситуацию до судов и последующих торгов. Вторая причина — на торгах отсутствует покупатель. Еще одно менее очевидное объяснение — кредиторы предпочитают взять жилье "на баланс", чтобы продать его после того, как улучшится экономическая ситуация", — прокомментировал гендиректор агентства Денис Аксенов.

Где продавали больше всего

Лидируют крупнейшие рынки — там и предложение выше, и исполнительных производств больше:

• Московская область — 80 объектов.
• Москва — 67.
• Санкт-Петербург — 57.
• Краснодарский край — 42.
• Челябинская область — 40.

Почему спрос просел — три фактора

• Должники и кредиторы чаще договариваются. Банки и коллекторы активнее реструктурируют долги, что снижает поток квартир до стадии торгов. Это подтверждает и более низкая "надбавка" на аукционах: при слабом интересе покупателя кредитору выгоднее урегулировать спор на предварительных этапах.
• Общий рынок жилья остыл. Продажи новостроек в первом полугодии 2025 года упали более чем на треть (минус ~35,5% по ДДУ), — это автоматически бьёт по сегменту принудительных продаж: активных покупателей меньше, торг идёт вяло.
• "Взять на баланс" и подождать. Кредиторы нередко оставляют объект у себя с прицелом на более благоприятную конъюнктуру, что временно вымывает часть лотов с открытого рынка. На практике это тоже снижает конкуренцию за те квартиры, что всё же доходят до торгов.

Что важно знать про ГИС "Торги"

ГИС "Торги" — официальный портал сведений о торгах и продаже имущества, через который проходят и сделки с "долговыми" квартирами. Платформа продолжает дорабатываться: в 2025 году заявлены улучшения электронных сделок и удобства для участников. Чем прозрачнее карточки лотов и условия, тем ниже транзакционные издержки — а значит, выше шанс на "живой" торг.

Интересные факты и контекст

Деньги, возвращённые кредиторам. В январе-июне 2025-го через торги было возвращено порядка 3,43 млрд руб.; средняя итоговая цена выросла на 16% к стартовой — меньше, чем годом ранее. Это иллюстрация охлаждения спроса.

Риск для системы пока низкий. Несмотря на рост абсолютной просрочки, её доля в ипотечном портфеле банков держится около 1% — без признаков системного стресса на уровне всего рынка.

Что это значит для участников

• Покупателям. Сейчас "трофеи" на торгах встречаются реже, а дисконты — скромнее. Стоит тщательнее считать ремонт и юридическую проверку вместо надежды "добрать" на аукционном демпинге.
• Должникам. Переговоры с банком, реструктуризация и продажа квартиры до торгов — часто более предсказуемый путь, чем ожидание аукциона с неопределённым результатом.
• Кредиторам. Стратегия "взять на баланс" логична в условиях слабого спроса, но требует ресурса на сопровождение объектов и риск-менеджмент.

Короткий гид: как читать объявления на торгах

• Сверяйте начальную и минимальную цену — иногда значимый дисконт заложен уже на первом шаге.
• Проверяйте обременения и зарегистрированных жильцов: это критично для сроков заселения.
• Сопоставляйте аналогичные предложения на вторичке — бывает, что свободный рынок даёт равную или лучшую цену без процессуальных рисков.
• Закладывайте буфер на ремонт и на юрдьюдилидженс: оценка, выписки, осмотр, консультации.