Кризис резко меняет формат строительства ИЖС: простор остаётся в мечтах, реальность диктует компактность

Казалось бы, рынок частных домов пережил свой "звёздный час" и выдохся. Но внезапно — признаки жизни: сделки оживают, застройщики снова рисуют планы, банки отчитываются о росте заявок. Почему же при этом покупатели всё чаще морщатся от ценников и условий кредитования? И можно ли сегодня построить дом без ощущения, что "каждый метр даётся кровью"?

ИЖС на подъёме — но со сдерживающими факторами

Индивидуальное жилищное строительство — это частный дом до трёх этажей для одной семьи с правом регистрации и участком соответствующего назначения. Сегмент активно разогнался в пандемийные годы — льготная ипотека сделала стройку доступнее, а тяга к "своему воздуху" подогрела спрос, пишет "Коммерсантъ".

В 2020-м доля ИЖС достигла 48% от всего ввода жилья, к 2023-му выросла до 53%. В 2024 году на ИЖС пришлась более половины новых "квадратов" — 62,3 млн м², рекорд наблюдений.

"С начала 2025 года граждане построили и поставили на кадастровый учёт 170,4 тыс. домов общей площадью 24,7 млн м² — почти на 17% больше, чем годом ранее", — напоминал вице-премьер Марат Хуснуллин.

Однако летняя статистика остудила оптимизм: по итогам семи месяцев 2025 года Росстат фиксирует снижение ввода на 3% год к году. Это не обвал, но торможение заметно.

Кредит подорожал, стройка тоже

Первым номером в списке проблем — стоимость денег.

"Мы адаптировались к ситуации, активно развивая программы рассрочки — это позволило сохранить объёмы сделок. В некоторых проектах доля покупок в рассрочку достигла 60-70%. Тем не менее без снижения ключевой ставки развитие сектора ИЖС будет ограничено", — говорит коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова.

Подкачала и смета: рабочая сила дорожает, импортные материалы стали менее доступными и более дорогими.

"На наших проектах стоимость дома "под ключ” выросла как минимум на 100% при экономичной отделке и инженерии в "комфорте”. А если в проекте присутствуют дизайнерские и нестандартные решения — плюс 200%", — констатирует руководитель HalleHouse Вячеслав Котлов.

Удар по кошельку наносит и земля. "Яндекс Недвижимость" фиксировала скачок: в январе 2024 года цена сотки выросла более чем на 12% к декабрю и почти на 15% к январю 2023-го. В январе-мае 2025-го средняя цена прибавила ещё 3% (до ~580 тыс. руб. за сотку в годовом выражении).

Банки видят сезон, регионы — рекорды

При всём пессимизме стоимостных факторов, кредитные выдачи по ИЖС в июле пошли вверх. Банк ДОМ. РФ оформил свыше 1 тыс. жилищных займов на сумму 6,5 млрд руб., что в полтора раза больше июня. Подмосковье — лидер: объём превысил 1 млрд руб. (+60% к июню). Активность также росла в Краснодарском и Приморском краях, Иркутской области, Татарстане, Ленинградской и Ростовской областях — там июльский спрос назвали рекордным.

География ввода закономерна: Центральный федеральный округ в 2025-м построил около 40 тыс. индивидуальных домов (свыше 8 млн м²). Московская область — главный "мотор": на кадастровый учёт поставлено более 15 тыс. объектов, то есть 38,2% всего ЦФО.

Кто и зачем строит сейчас

Покупатели выбирают участки ближе к привычной жизни.

"Основная мотивация — улучшение условий; при этом около 70% клиентов остаются в своём районе, избегая радикальной смены локации", — отмечает Анна Комарова.

Спрос смещается к компактным участкам (5-10 соток) — доступнее и проще в уходе. Планировки становятся рациональнее.

"Самая востребованная площадь — 110-150 м². Средний класс пришёл к разумному потреблению: вместо бильярдных и спортзалов — большая гостиная, продуманные спальни, удобные санузлы, кладовки и гардеробные", — перечисляет Вячеслав Котлов.

По его оценке, ядро аудитории — люди 30-55 лет, способные финансировать стройку собственными накоплениями или смешанными схемами.

Реальные истории подтверждают тренд.

"У нас четверо детей, и большая "трешка” в городе не по карману. Купили участок, строительство уложили примерно в 5 млн рублей без мебели — многое делали своими силами", — делится домовладелец и строитель Игорь Севастьянов.

Архитектура без излишеств

Модные пять лет назад барнхаусы и "хайтек" отходят на второй план. На смену приходит спокойная "классика": одноэтажные дома со двускатной кровлей, крупное панорамное остекление, лаконичные фасады. Кровля по-шале — с широкими свесами — решает и эстетические, и практические задачи (тень, защита от осадков), а инженерия проектируется из соображений эффективности и сервиса.

Узкие места, которые рынок не решит в одиночку

Что мешает ускорению? Помимо ключевой ставки и материалов — инфраструктура. Девелопмент территории зачастую отстаёт: подключение к сетям, отсутствие готовых дорог, школ, садов и поликлиник поднимают себестоимость и встречно "давят" спрос. Здесь бизнес и эксперты солидарны: без адресной господдержки рост ИЖС будет неравномерным.

"Загородный дом должен быть заметно доступнее, чем городской аналог. По моей оценке, разница в стоимости 1 м² между городом и ИЖС должна составлять не менее 2-2,5 раза — только тогда домовладение будет конкурентоспособным при сопоставимой классности актива", — подчёркивает управляющий партнёр Trophy Assets Наталья Круглова.

Куда всё движется

Если ключевая ставка пойдёт вниз, а инфраструктурные барьеры начнут снимать адресными мерами (подведение сетей, стандарты планировки, гибкие схемы финансирования), ИЖС останется одним из главных драйверов жилищного рынка. Но даже сейчас покупатель сделал выбор: меньше пафоса — больше функциональности, меньше метраж — больше продуманности. И это, пожалуй, самый здоровый из возможных трендов.