2025-й перевернёт рынок жилья: что будет с ценами на квартиры

Почему квартира в доме, который ещё строится, может стоить дороже уже готового жилья? На первый взгляд это звучит нелогично, но именно такая тенденция сегодня формирует российский рынок недвижимости. В одних городах новостройки подорожали на 30-50% по сравнению с вторичкой, а спрос на старый жилой фонд стремительно снижается. Об этом пишет Дзен-канал "Domeo. Ремонт квартир. Недвижимость".

Почему новостройки дороже

Главная причина — поддержка государства. Льготная ипотека на первичное жильё позволяет снижать платежи до приемлемого уровня. Семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов или дальневосточная программа — все эти меры позволяют оформить кредит под 6% и ниже, что делает покупку новостроек гораздо доступнее.

Второй фактор — активность застройщиков. Они сотрудничают с банками, предлагая рассрочку, "замороженные" ставки и акции. Популярный в Москве пример — траншевая ипотека: пока дом строится, клиент может платить всего 1-5 тысяч рублей в месяц. Это делает новостройки привлекательными даже для тех, у кого нет крупных сбережений.

Наконец, первичка остаётся инструментом для инвестиций. Растущая стоимость квадратного метра на этапе строительства и возможность перепродать квартиру после сдачи дома привлекают тех, кто рассматривает жильё как способ заработать.

Почему вторичка теряет позиции

Совсем иначе складывается ситуация на вторичном рынке. Здесь покупатель сталкивается с высокими ставками по ипотеке. После повышения ключевой ставки ЦБ кредит на готовую квартиру может обходиться дороже, чем аренда аналогичного жилья.

Кроме того, немалая часть старого жилого фонда нуждается в ремонте. Новые комплексы выигрывают и за счёт инфраструктуры: современные дворы, подземные парковки, зоны отдыха и коммерческие помещения на первых этажах становятся стандартом, чего зачастую нет в "хрущёвках" и "панельках".

Неудивительно, что молодые семьи и инвесторы всё чаще отказываются от вторички в пользу современных проектов.

Как застройщики формируют цены

Цена новостройки напрямую связана с проектным финансированием. Девелоперы изначально закладывают стоимость квадратного метра, ориентируясь не только на расходы, но и на цены в соседних домах. Если квартиры в уже заселённом комплексе стоят 100 тысяч за "квадрат", застройщик может выставить те же условия на объекте, который пока на стадии котлована.

Здесь срабатывает психология: покупатель готов платить ту же цену, если ипотека будет дешевле, а квартира — перспективнее.

Чего ждать в 2025 году

• Новостройки продолжат дорожать. Пока работают льготные ипотечные программы, спрос будет высоким, особенно на квартиры на этапе строительства. К моменту сдачи дома стоимость может вырасти на 10-15%.
• Вторичка будет дешеветь. Высокие ставки и снижение доходов граждан приведут к падению интереса к готовым квартирам. В ряде регионов разрыв между первичным и вторичным рынком станет ещё заметнее.

Советы покупателям

• Если выбираете новостройку, обратите внимание на ранние этапы строительства — это шанс сэкономить на ипотеке и выиграть на росте стоимости.
• При покупке вторички заранее закладывайте бюджет на ремонт и возможные доработки. Иногда итоговые расходы делают новостройку более выгодным выбором.
• Используйте программы рефинансирования, если ипотека на готовое жильё кажется неподъёмной.

Рынок недвижимости остаётся динамичным. Первичка уверенно удерживает позиции благодаря господдержке и инвестиционной привлекательности, а вторичка постепенно теряет своё влияние. Главный вывод для покупателей прост: решение должно зависеть не только от цены, но и от ваших целей — нужен ли вам актив для жизни прямо сейчас или инвестиция с горизонтом на несколько лет.