Льготная ипотека нанесла удар: жилье подорожало быстрее зарплат

"Дешевая ипотека" сделала жильё дороже. Как так вышло? За четыре года массовых программ цена квадратного метра улетела почти вдвое, тогда как объёмы строительства прибавили лишь символические проценты. Покупатели платили меньше по ставке — но больше за саму квартиру. Это не частное мнение, а сухая статистика и слова регулятора.

"Денежный стимул, который был в лице льготной ипотеки, он не смог значимо увеличить объемы предложения. Это ушло в основном в цены. Что мы видим? С начала 2020 года объемы строительства выросли на 10%, а цены — в два раза. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения", — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Что поменялось после 1 июля 2024 года

С 1 июля 2024-го закрыли "льготную для всех" на новостройки под 8% годовых. Банки фактически остановили приём заявок ещё в середине июня — и рынок перешёл в новую фазу, где субсидия больше не "разгоняет" спрос так, как раньше.

Цены на новостройки после этого перестали ускоряться, а в ряде регионов начали корректироваться — ЦБ прямо говорил о замедлении и локальном снижении. Для покупателей это означает меньше ажиотажа и более внятные переговорные позиции.

"Семейная": кому она теперь доступна

Главный действующий механизм — "семейная ипотека". Правительство обновило параметры: базовая ставка 6% сохраняется для семей, где есть хотя бы один ребёнок до 6 лет. Программу продлили до 2030 года, но круг получателей сузили и привязали часть условий к регионам и типам жилья.

С 1 апреля 2025 года ещё одна важная новость: "семейную" по ставке 6% разрешили и для вторичного рынка — но только в городах с низкими темпами жилищного строительства. Это адресная мера, чтобы поддержать рынки, где новостроек мало.

"О семейной ипотеке известно, что она продолжает действовать для семей с детьми до шести лет и что на господдержку смогут рассчитывать жители малых городов, регионов с низким уровнем строительства и граждане, которые собираются построить собственное жильё", — говорит аналитик Банки. ру Инна Солдатенкова.

Какие льготные программы всё ещё работают

Помимо "семейной" продолжаются нишевые льготы — у каждой свои цели и география:

• IT-ипотека. Для сотрудников аккредитованных Минцифры компаний, программа действует до 2030 года. В 2025 году упрощали доступ: убирают банковские лимиты на выдачу, чтобы избегать "пауз".
• Дальневосточная ипотека. Льготные кредиты для покупки или строительства на территориях ДФО (ставка от 2%). Это стимулирование миграции и застройки в макрорегионе.
• Арктическая ипотека. Запущена в конце 2023-го, ставка до 2% на жильё в Арктической зоне; программа формально расширила "дальневосточную" на северные территории.
• Сельская ипотека. Льготное кредитование в населённых пунктах сельской местности (ставка обычно 0,1-3%); в 2025-м правила становятся более адресными.

Несколько фактов, которые стоит знать

• Цены на новостройки за первые три года льготной программы (2020-2023) подросли на ~82% по оценке ЦИАН; позже ЦБ констатировал: за четыре года — "почти вдвое". Это объясняет, почему "доступность" не улучшилась, несмотря на низкие ставки.
• После сворачивания "всеобщей" льготы ЦБ фиксировал замедление цен и "остывание" спроса — особенно там, где субсидии были ключевым драйвером. Для покупателей это окно для более вдумчивого выбора и торга.

Что это значит для покупателя на практике

• Считать полную стоимость владения, а не только ставку. Экономия по процентам бессмысленна, если цена квартиры выше рыночной альтернативы.
• Сравнивать первичку и "вторичку". С расширением "семейной" на вторичный рынок в низкостроящихся городах "вторичка" перестала быть "вне игры" — смотрите, где реально удобнее и дешевле жить.
• Проверять региональные нюансы. По "семейной" есть различия: для части семей условия жёстче вне малых городов.
• Всегда сверяйте актуальные требования банка перед подачей.
• Не игнорировать "нишевые" льготы. IT, Дальний Восток, Арктика, село — это не "экзотика", а рабочие инструменты для тех, чьи планы совпадают с целями программ.

Вместо вывода

Ипотека — не "бесплатные" деньги, а рычаг, который может как помочь оформить собственное жильё, так и разогреть цены. Массовые льготы сделали первое и второе одновременно, и именно поэтому сегодня политика точечно перенацелена на семьи с маленькими детьми и слабостроящиеся территории. На практике выигрывают те, кто сопоставляет ставку, цену и альтернативы — и не поддаётся на эффект "горящих" условий.