Одно заявление — и рынок жилья вздрогнул: что ЦБ решил изменить прямо сейчас

Когда каждая третья сделка с жильём заключается не через ипотеку, а в рассрочку, а комиссии застройщиков тихо прячутся в итоговой цене квадратного метра — пора задать вопрос: насколько прозрачен сегодня рынок недвижимости? Именно об этом заговорила глава Центробанка России Эльвира Набиуллина, выступая на Финансовом конгрессе Банка России.

Рассрочка становится массовым явлением — и это тревожит

По словам Набиуллиной, стремительный рост популярности рассрочек на первичном рынке не просто меняет структуру сделок — он искажает реальную картину рынка и добавляет рисков, о которых покупателям почти никто не говорит.

"Мы видим, что покупатели недостаточно информированы о рисках, связанных с рассрочкой. А комиссии, которые девелоперы платят за её организацию, в итоге ложатся в цену — и жильё становится дороже", — заявила она.

По данным аналитиков, в первом квартале 2025 года доля рассрочек в сделках с новостройками подскочила до 40%. Для сравнения: в прошлые годы этот показатель редко превышал 10-20%. Это уже не просто тренд — это новая реальность, которую теперь придётся регулировать.

Центробанк требует учитывать риски

Такая динамика привлекла внимание регулятора, и теперь ЦБ рекомендует банкам при расчёте рисков обращать внимание на то, сколько квартир в конкретном проекте продаётся по рассрочке. Особенно — если таких сделок слишком много.

Вопрос в том, что рассрочка сегодня зачастую используется как маркетинговый инструмент, который позволяет девелоперам обойти ограничения по ипотечным программам и снижать цену в обход стандартных механизмов. Это, с одной стороны, увеличивает продажи, а с другой — делает рынок менее прозрачным.

Банк России не против гибких условий, но настаивает на том, чтобы риски для дольщиков были очевидны и прозрачно зафиксированы в документах.

Собственные средства снова в моде

Интересно, что одновременно с ростом рассрочек наблюдается и другой тренд: всё больше россиян снова начинают использовать собственные средства для покупки жилья. По данным "Домклик", за январь-май 2025 года почти половина всех сделок (48,3%) прошла без привлечения ипотеки. Это в три раза больше, чем во второй половине 2023 года, когда таких сделок было всего 16,6%.

При этом те, кто покупает за свои деньги, чаще выбирают вторичное жильё - 62,2% таких сделок пришлись именно на него. Новостройки заняли лишь 23,6%, а загородная недвижимость — 13,8%.

Этот сдвиг говорит о том, что часть покупателей уходит с первичного рынка, опасаясь нестабильности или просто не доверяя схемам с рассрочками и скрытыми комиссиями. Учитывая рост цен и снижение доступности ипотечного кредитования, такая осторожность выглядит вполне рационально.

Застройщики "прячут" комиссии — кто платит за скидку?

Многие девелоперы, предлагая программы с рассрочкой, заключают соглашения с банками, за которые сами платят комиссию — от 3% до 6% от стоимости квартиры. Формально покупатель видит "0% по рассрочке", но на практике именно он и компенсирует эту комиссию, так как застройщик заранее закладывает её в цену объекта.

Это приводит к двойному эффекту: с одной стороны, создаётся иллюзия доступности, с другой — растёт стоимость квадратного метра, особенно на фоне общего роста себестоимости строительства. Такая модель работает до тех пор, пока на рынке сохраняется уверенность. Но стоит покупателю понять, что за "беспроцентную" рассрочку он переплачивает — и доверие к механизму падает.

Что дальше

Регулятор дал понять: мониторинг ситуации продолжится. Центробанк не исключает, что при дальнейшем росте доли рассрочек и непрозрачных схем финансирования могут быть введены дополнительные меры — от усиления раскрытия информации до изменения правил кредитования застройщиков.

Для самих покупателей это сигнал — внимательнее читать договоры, задавать вопросы про структуру цены и не бояться сравнивать альтернативы. Ведь на растущем рынке важна не только выгода здесь и сейчас, но и понимание долгосрочных последствий сделки.