Юридический лайфхак: как освободиться от аренды без лишних затрат

Бывает ли у арендаторов и владельцев квартир лёгкий и цивилизованный способ разойтись, не доводя дело до суда? Да, и ключ к нему — грамотное расторжение договора аренды. Ошибки на этом этапе могут обернуться долгами, конфликтами и даже судебными разбирательствами. Но если знать правила и вовремя всё зафиксировать, договор можно завершить без лишних проблем. Об этом пишет Дзен-канал "Яндекс Аренда".

Основные варианты расторжения

Закон предусматривает несколько способов разрыва договора аренды:

• автоматически — после окончания срока действия договора;
• по взаимному согласию;
• в одностороннем порядке;
• через суд.

Если первый вариант не требует никаких действий, то в остальных случаях важно оформить документально расторжение. Самый надёжный путь — соглашение сторон. Оно помогает решить вопросы с долгами, штрафами и обезопасить обе стороны от претензий.

Если вы арендатор

По закону жилец может прекратить аренду в любой момент и по любой причине, но обязан предупредить хозяина за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Даже если в договоре указан меньший срок, действует именно норма закона.

Что нужно сделать:

• Отправить уведомление.
  Устных договорённостей недостаточно. Чтобы зафиксировать дату начала отсчёта, лучше направить письменное уведомление — почтой, курьером с описью вложения или электронной почтой (если это указано в договоре).
• Подписать соглашение.
  Если собственник согласен на досрочное расторжение, стороны заключают соглашение. В нём указывают дату прекращения аренды и фиксируют наличие или отсутствие претензий. Например, если у арендатора долг или хозяин требует компенсацию, нужно обозначить сроки и порядок выплат.

В документе обязательно указывают:

• адрес и характеристики квартиры;
• реквизиты договора найма;
• паспортные данные сторон;
• количество экземпляров соглашения;
• причину расторжения (например, жильё признано непригодным для проживания).

Если вы собственник

Здесь всё сложнее. Закон в первую очередь защищает арендаторов, и досрочно расторгнуть договор можно только в определённых случаях:

• жильцы систематически нарушают условия (например, сдают квартиру в субаренду или мешают соседям);
• портят имущество;
• игнорируют обязательства по ремонту;
• не оплачивают аренду два месяца подряд (для краткосрочных договоров) или шесть месяцев (для долгосрочных).

Расторгнуть договор можно тремя путями:

• через суд — если наниматель не выполняет обязательства;
• по договору — если изначально прописана возможность досрочного расторжения;
• по соглашению сторон — когда обе стороны согласны на мирное решение.

Как действовать арендодателю

• Отправить уведомление.
  Даже если конфликтов нет, лучше подготовить письменное уведомление. В нём указывают данные арендатора, собственника, адрес квартиры и причину расторжения. Срок предупреждения обычно фиксируется в договоре, чаще всего это 30 дней.
• Заключить соглашение.
  Если арендатор готов разорвать договор, составляется соглашение. Важно перечислить все условия: дату расторжения, взаимные претензии или их отсутствие, порядок взаиморасчётов. Если жильцы отказываются подписывать документ, остаётся только судебный путь.

Важно: самостоятельно выселять жильцов нельзя. Попытки вынести вещи или перекрыть доступ в квартиру могут обернуться иском о порче имущества или даже уголовным делом.

Нужно ли регистрировать соглашение

Если договор заключался на срок менее 12 месяцев — регистрация в Росреестре не нужна. Достаточно двух экземпляров соглашения с подписями.

Если договор долгосрочный и регистрировался в Росреестре, то и соглашение о его расторжении подлежит регистрации.

Важные нюансы

• Самый удобный способ разойтись — подписать соглашение о расторжении.
• Арендатор обязан предупредить за три месяца, собственник — в сроки, указанные в договоре.
• Одностороннее расторжение арендодателем возможно только при серьёзных нарушениях и чаще всего через суд.
• В соглашении фиксируются адрес квартиры, данные сторон, дата расторжения и наличие или отсутствие претензий.
• Регистрация в Росреестре требуется только для долгосрочных договоров.