НДС против новосёлов: как одно решение отразится на строительстве в стране

Богатов: рост НДС приведёт к увеличению стоимости массового жилья на 2–4%

Повышение налога на добавленную стоимость с 20% до 22%, запланированное Минфином на 2026 год, уже вызвало тревогу у застройщиков. Несмотря на то, что при продаже жилья НДС не уплачивается, налог затрагивает значительную часть расходов строительных компаний. Эксперты прогнозируют: массовое жильё может подорожать минимум на 2-4%, передает ТАСС.

"Казалось бы, как повышение НДС повлияет на девелоперов жилых проектов, ведь при продаже жилья НДС не уплачивается? Но всё дело в деталях, составе себестоимости жилья", — сказал владелец ГК "Добро", эксперт в сфере девелопмента и взаимодействия государства и бизнеса Иван Богатов.

Как повышение НДС затронет стройку

Себестоимость квартиры — это не только бетон и кирпич. В неё входят проектирование, закупка материалов, монтаж инженерных систем, оплата агентств и маркетинг, а также строительство дорог и социальных объектов. Все эти процессы облагаются НДС. Если ставка налога вырастет, застройщики неизбежно заложат эти расходы в конечную цену квадратного метра.

По оценке Ивана Богатова, уже одно это изменение вынудит компании поднимать цены на жильё в массовом сегменте минимум на 2-4%. И хотя на первый взгляд сумма кажется небольшой, при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей рост составит до 400 тысяч.

"В итоге мы видим необходимость для девелоперов поднимать цены на массовое жильё на 2-4%, либо играть с начислением части НДС в кошки-мышки", — пояснил эксперт.

Однако подобная "игра" с налогом, по его словам, не добавит стабильности рынку. Федеральная налоговая служба активно контролирует цепочки подрядчиков и легко вычисляет схемы ухода от НДС.

Арифметика себестоимости: пример Москвы

Затраты, подверженные налогообложению, зависят от региона и класса проекта. В Москве, где высокие требования к архитектуре и дорогие объекты социальной инфраструктуры, себестоимость строительства особенно велика.

По подсчётам Ивана Богатова, для комфорт-класса на окраине столицы облагаемая НДС часть себестоимости достигает 250 тысяч рублей на квадратный метр. Если же застройщик приобрёл участок со строениями, то налог начисляется и на стоимость этих объектов, что делает проект ещё дороже.

Проектное финансирование и банковские условия

Современные застройщики строят по системе проектного финансирования: деньги на стройку выдаёт банк, а поступления от покупателей хранятся на эскроу-счетах. Это делает рынок прозрачным, но и ограничивает гибкость компаний.

"Возведение жилых домов осуществляется за счёт проектного финансирования — банковского кредита. Стоимость этого кредита зависит от ставки и наполнения эскроу-счетов", — отметил Богатов.

При нынешней ключевой ставке ЦБ процентная нагрузка за весь срок проекта достигает 30%. Таким образом, удорожание себестоимости из-за роста НДС на 2% влечёт дополнительный рост на 5-6 тысяч рублей за каждый квадратный метр.

Почему застройщики не могут "сжать" прибыль

Многие считают, что девелоперы имеют "мегаприбыли" и могут покрыть налоговое увеличение самостоятельно. Но реальность такова, что их возможности ограничены условиями кредитования.

"Банки контролируют эффективность проекта через параметр LLCR — насколько выручка перекрывает все затраты, включая проценты и налоги. Минимум — 1,2-1,25, сейчас — уже 1,35", — пояснил эксперт.

Если показатели падают, банк прекращает финансирование. Для массовых проектов в Москве достичь нужного уровня без повышения цен становится почти невозможно. Застройщику остаётся два выхода: внести дополнительные средства акционеров или поднять стоимость жилья.

Сравнение: кто выиграет, кто проиграет

Категория участников	Влияние повышения НДС	Комментарий
Девелоперы массового сегмента	Отрицательное	Придётся повышать цены или искать внутренние резервы
Банки	Нейтральное	Условия кредитования сохранятся, но риски увеличатся
Покупатели жилья	Отрицательное	Рост цен на квартиры и снижение доступности ипотеки
Государство	Позитивное	Увеличение поступлений в бюджет и снижение дефицита
Рынок стройматериалов	Положительное в краткосрочной перспективе	Рост спроса до вступления новой ставки в силу

Советы покупателям: как действовать до 2026 года

Рассмотреть ипотеку заранее. Банки могут пересмотреть ставки вслед за ростом налоговой нагрузки.
Успеть с покупкой до повышения. 2025 год — окно возможностей, когда цены ещё не учли новый НДС.
Выбирать надёжных застройщиков. Только крупные компании смогут удержать темпы строительства без риска остановки.
Следить за акциями и скидками. Девелоперы часто стимулируют продажи в преддверии изменений в налогах.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: ждать, что цены снизятся после роста НДС.
• Последствие: стоимость жилья вырастет, ипотека подорожает.
• Альтернатива: рассмотреть программы господдержки, например, семейную ипотеку или льготные кредиты для новостроек.

А что если налог не повысят

Если правительство решит отложить повышение НДС, застройщики смогут сохранить прежние ценовые ориентиры. Однако большинство экспертов уверено: при текущем дефиците бюджета избежать корректировки налогов сложно. Поэтому повышение ставок — вопрос времени, а не вероятности.

FAQ

Как повышение НДС отразится на ипотеке?
Ипотечные ставки напрямую не зависят от НДС, но рост себестоимости заставит банки учитывать риски, что приведёт к увеличению процентных ставок.

Стоит ли покупать квартиру в 2025 году?
Да, если есть возможность. После повышения налога в 2026 году квадратный метр подорожает, и даже льготные программы не компенсируют разницу.

Что делать застройщикам?
Крупные компании могут сократить издержки за счёт масштабов. Малые игроки столкнутся с риском потери маржинальности и будут вынуждены повышать цены.

Мифы и правда

Миф: повышение НДС не влияет на жильё, ведь оно не облагается налогом.
Правда: в себестоимость входят десятки позиций, где НДС начисляется — от стройматериалов до подключения коммуникаций.

Миф: девелоперы компенсируют рост налога из прибыли.
Правда: проектное финансирование ограничивает их возможности, и банки требуют сохранения финансовых показателей.

Миф: повышение НДС поможет сдержать инфляцию.
Правда: в краткосрочной перспективе оно, наоборот, может ускорить рост цен.

Три интересных факта

При НДС 20% строительная отрасль формирует около 7% налоговых поступлений в бюджет.
Повышение ставки на 2% может принести дополнительно более 600 млрд рублей в год.
В 2019 году, после аналогичного повышения НДС, средняя цена на новостройки выросла на 3,5% уже в течение полугода.