Штраф до 40% и уголовка — что будет, если не платить налог за аренду, и как избежать

Получать стабильный доход от аренды квартиры — идея, которая кажется простой и выгодной. Но вместе с регулярными выплатами от арендаторов приходит и другая обязанность — налог. И тут возникает главный вопрос: как платить его выгодно и без последствий?

Многие арендодатели действуют на свой страх и риск, не декларируя доход вовсе. Однако за такую "невидимость" можно дорого заплатить. Сегодня разберёмся, какие законные варианты уплаты налога существуют, сколько в итоге придётся отдать государству, и что будет, если не платить вовсе.

Налог — обязанность, а не рекомендация

Доход от сдачи квартиры официально считается налогооблагаемым. Если квартира сдаётся в аренду, собственник обязан уплатить налог — это прописано в Налоговом кодексе (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210).

Интересный момент: если арендатор — организация, то именно она должна рассчитать и удержать НДФЛ за собственника, выступая налоговым агентом. Если же жильё сдается физическому лицу, налог платит сам арендодатель.

Какие варианты уплаты налога существуют

Владельцы квартир могут выбрать один из четырёх режимов:

Физлицо, уплачивающее НДФЛ. Ставка — от 13% до 22% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов.
Самозанятый (налог на профессиональный доход). Ставка — 4%, если арендатор физлицо, и 6%, если юрлицо.
ИП на упрощёнке (УСН). 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов.
ИП на патенте. Патент оплачивается заранее, налог фиксирован, зависит от региона и типа деятельности.

Каждый вариант имеет свои плюсы и ограничения. Например, НПД — самый выгодный по ставке, но действует только при годовом доходе не более 2,4 млн рублей.

Как часто и как платить налог

Режим налогообложения определяет и график платежей:

Физлицо с НДФЛ — раз в год. Декларация подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июня.
Самозанятый — каждый месяц. Сумма рассчитывается автоматически, оплатить нужно до 28-го числа следующего месяца.
ИП на УСН — поквартально. Авансы платятся раз в три месяца, а декларация — раз в год, до 25 апреля.
ИП на патенте — зависит от срока патента. Оплата может делиться на два этапа: в начале и в середине действия.

Удобнее всего платить через личный кабинет налогоплательщика или приложение "Мой налог" — так можно избежать ошибок в реквизитах и не просрочить платёж.

Как работает налог у самозанятых

Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно буквально за 10 минут — через приложение "Мой налог". После получения дохода арендодатель сообщает об этом через приложение, и налоговая автоматически рассчитывает сумму к уплате.

Есть три способа оплаты:

Самостоятельно, через приложение.
Через банк или онлайн-площадку, если вы уполномочили их платить за вас.
Автоматически — если разрешили налоговой списывать деньги с вашего счёта.

Уведомление приходит до 12 числа, налог нужно оплатить не позже 28-го.

УСН для ИП: чуть сложнее, но всё ещё выгодно

Если вы оформлены как ИП на упрощёнке, то платите 6% с доходов или 15% с разницей между доходами и расходами. Помимо налога, ИП также обязан платить страховые взносы, поэтому реальная нагрузка вырастает примерно до 7-8%.

Зато по УСН нет ограничения по сумме, как у самозанятых. Такой вариант подойдёт тем, кто сдаёт несколько объектов или работает в сфере аренды профессионально.

Что выгоднее всего?

С точки зрения налоговой ставки, самозанятость — самый мягкий режим. 4% при сдаче физлицам — это в разы выгоднее, чем стандартный НДФЛ в 13%. Но есть потолок — если годовой доход превысит 2,4 млн рублей, вы теряете право на НПД.

УСН чуть сложнее в администрировании, но подойдёт тем, кто сдаёт больше одного объекта и не хочет рисковать статусом. А НДФЛ — самый дорогой и формальный способ, при этом требует подавать декларацию, считать всё вручную и помнить про дедлайны.