Квартиру продал за 5 млн — заплатил налог с 500 тысяч: простой лайфхак спас сотни тысяч рублей

Обычная ситуация: человек продаёт квартиру или дом, который был в собственности меньше минимального срока владения. Например, три или пять лет (в зависимости от ситуации). В этом случае подавать декларацию 3-НДФЛ за 2024 год нужно до 30 апреля 2025 года.

Но есть нюанс: налог считается не со всей суммы по договору, а только с разницы — так называемого налогооблагаемого дохода. При этом сумму можно уменьшить — есть несколько способов сделать это законно.

Как уменьшить налогооблагаемый доход при продаже жилья

1. Учитываем расходы при покупке

Если у вас есть подтверждающие документы (договор, чеки и т. п.), вы вправе вычесть свои расходы.

Пример: квартиру купили за 3 млн рублей, продали за 3,5 млн. Тогда налогом облагается только разница — 500 тыс. рублей.

2. Используем стандартный вычет — без документов

Если нет или не сохранились подтверждающие документы на расходы, можно применить фиксированный вычет.

Для жилой недвижимости он составляет 1 млн рублей в год на все объекты, которые вы продали.

Пример: купили дом за 700 тыс. рублей, вложили в ремонт, продали за 1,5 млн. Можно не заморачиваться с документами, а просто применить вычет в 1 млн рублей — так часто выгоднее.

3. Учитываем расходы дарителя

Если вы получили жильё в дар, расходы дарителя тоже можно учесть — но при наличии подтверждающих документов.

Пример: мама купила квартиру за 2 млн рублей и подарила дочери. Дочь продаёт квартиру за 2,5 млн. Хотя у неё собственных расходов не было, она вправе уменьшить доход на 2 млн рублей, которые в своё время заплатила мама.

4. Вычет при уплате налога с подарка

Если при получении подарка вы заплатили налог (например, с подаренной квартиры), этот налог можно зачесть.

Пример: тётя подарила племяннице квартиру стоимостью 2 млн рублей. Племянница заплатила налог с этой суммы. Потом продала жильё за 3 млн. Она вправе уменьшить налогооблагаемый доход на те самые 2 млн рублей, с которых уже уплатила налог.

5. Учитываем расходы наследодателя

При продаже унаследованной недвижимости тоже можно учесть расходы предыдущего собственника — если есть подтверждающие документы.

Пример: отец завещал сыну дом, купленный когда-то за 2 млн рублей. Сын продаёт его за 2,5 млн. Он может уменьшить свой доход на расходы отца — в данном случае на 2 млн рублей. Соответственно, налог он заплатит только с разницы — 500 тыс. рублей.

Несколько полезных фактов:

• В России налога на получение наследства нет. Налог возникает, если унаследованную недвижимость продают раньше минимального срока владения.
• Если продаёте недвижимость через много лет, после истечения минимального срока владения, НДФЛ не платится вовсе.
• При продаже сразу нескольких объектов за год, лимит по фиксированному вычету (1 млн рублей) действует суммарно — на все сделки.