Половина Москвы осталась по другую сторону витрины: это жильё становится недосягаемым

Разница в цене между новостройками и вторичным жильём, построенным после 2020 года, в Москве достигла почти 48%. Такие данные приводит система аналитики недвижимости bnMAP. pro. Эксперты отмечают: всё зависит от класса жилья и района — где-то новостройки уходят в ощутимый плюс, а где-то "вторичка" выигрывает по цене и качеству. На это обратило внимание агентство ТАСС.

"В Москве средняя цена кв. м новостроек превышает среднюю цену кв. м в домах на вторичном рынке, получивших разрешение на ввод в эксплуатацию с 2020 года, на 47,8%. Максимальный разрыв отмечен премиум-классе, минимальный — в бизнес-классе", — говорится в сообщении bnMAP. pro.

Карта цен: где новостройки дороже

Сравнение проводилось в 101 районе столицы, где есть как новые жилые комплексы, так и "вторичка", введённая в эксплуатацию после 2020 года. В 63 районах новостройки оказались дороже, в 38 — наоборот.

Лидеры разрыва — престижные Хамовники, Якиманка и Мещанский район. Здесь сосредоточено большинство проектов бизнес- и премиум-класса, а жилья массового сегмента почти нет. Поэтому средняя цена за квадратный метр в новостройках выходит значительно выше, чем в уже обжитых домах.

Когда "вторичка" выигрывает у новостроек

Интересно, что в 39 районах столицы тенденция обратная: "новая вторичка" дороже первичного жилья. Это объясняется дефицитом качественного предложения — например, если в районе строится мало, но продаются квартиры с дизайнерской отделкой и улучшенными планировками. Тогда даже относительно молодое жильё повышает среднюю стоимость квадратного метра.

Пример цен по классам жилья

Районные контрасты

Например, в Марфино разница в пользу новостроек комфорт-класса достигает 42% — 494,6 тыс. против 348,2 тыс. рублей за квадратный метр. А вот в районе Аэропорт картина противоположная: "вторичка" дороже почти на 41% — 540,3 тыс. против 321 тыс. рублей.

Такие колебания объясняются не только расположением, но и состоянием инфраструктуры: где есть школы, метро и зелёные зоны, там жильё растёт в цене быстрее.

Как выбрать между новостройкой и "новой вторичкой"

Пошаговые советы покупателю

• Оцените стадию строительства. Если дом уже сдан, вы избавляетесь от рисков, связанных с задержкой сроков.
• Сравните инфраструктуру. Новостройки часто возводятся в районах с ещё недостроенными школами и дорогами. "Вторичка" уже живёт своей жизнью.
• Проверьте юридическую чистоту. Для вторичного рынка важно, чтобы жильё не было обременено долгами или спорами.
• Посмотрите реальные фото и планировки. На первичке часто продают "воздух", а на вторичке можно увидеть готовый результат.
• Учтите расходы на ремонт. Новостройка требует вложений в отделку, а квартира 2020-х годов может быть с готовым ремонтом.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: Покупатель выбирает самую дешёвую новостройку без анализа района.
Последствие: Через год понимает, что инфраструктура отсутствует, а цены не растут.
Альтернатива: Сравнить "новую вторичку" в развитом районе — она может быть дороже на 5-10%, но ценность жилья выше.

• Ошибка: Игнорировать техническое состояние дома 2020-х годов.
Последствие: Неочевидные дефекты (например, трещины или проблемы с вентиляцией) вылезают позже.
Альтернатива: Заказать независимую техническую экспертизу перед покупкой.

• Ошибка: Полагать, что "новостройка всегда надёжнее".
Последствие: Получение жилья с недоделками или без благоустройства.
Альтернатива: Проверять репутацию застройщика и читать отзывы дольщиков.

А что если рынок изменится?

Если цены на новостройки будут расти медленнее, чем на "вторичку", баланс может измениться уже в ближайшие годы. Новая вторичная недвижимость (дома 2020-2023 годов) будет особенно востребована — она сочетает современный стандарт строительства и готовую инфраструктуру.

Кроме того, покупатели всё чаще ищут жильё "для жизни сейчас", а не как инвестицию. Это подталкивает рынок к выравниванию цен между первичкой и вторичкой.

FAQ

Как выбрать между новостройкой и "вторичкой"?
Если для вас важна инфраструктура и готовность дома, выбирайте "новую вторичку". Если хотите свежий проект и гибкие условия оплаты — новостройку.

Сколько стоит квадратный метр в комфорт-классе?
На первичном рынке — около 352 тыс. рублей, на вторичном — примерно 319 тыс. рублей.

Что лучше для инвестиций?
Новостройки дают больший потенциал роста, особенно на ранних стадиях. Но для сдачи в аренду выгоднее готовое жильё в развитом районе.

Мифы и правда

Миф 1. Новостройка всегда дороже, значит, лучше.
Правда: Цена часто включает маркетинг и ожидания — не всегда качество соответствует сумме.

Миф 2. Вторичка — это старый фонд.
Правда: С 2020 года введено много современных домов, которые формально считаются вторичкой, но не уступают новым комплексам.

Миф 3. У новостроек нет рисков.
Правда: Даже при проектном финансировании возможны задержки, а качество зависит от застройщика.

Интересные факты

• В Москве за последние пять лет доля сделок с "новой вторичкой" выросла почти вдвое.
• Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке сократился до 60 дней.
• Многие покупатели приобретают жильё 2020-2022 годов как компромисс между ценой и готовностью.

Исторический контекст

Ещё в 2010-х новостройки почти всегда стоили дешевле, чем аналогичные квартиры в готовых домах. Однако с переходом на эскроу-счета и ростом себестоимости строительства ситуация изменилась. Теперь цена квадратного метра в первичке растёт быстрее, а вторичка с современными характеристиками становится реальной альтернативой.