Москва готовится к торговому рекорду: за витринами — тревога девелоперов

Москва готовится к рекордному обновлению торгового фонда. В 2025 году объём ввода торговых площадей может стать максимальным за последние три года и достигнуть 330,8 тыс. квадратных метров. По данным ТАСС со ссылкой на консалтинговую компанию NF Group, тенденция смещается в сторону локальных и малоформатных центров, которые оказываются устойчивее к изменению покупательского поведения и экономическим ограничениям.

Рекордные цифры и структура рынка

С начала 2025 года в Москве уже введено 109 тыс. кв. м новых торговых площадей — больше, чем за весь 2024-й (101,4 тыс. кв. м). До конца года к ним прибавятся ещё 222 тыс. кв. м в составе шестнадцати объектов. Общий объём рынка на конец третьего квартала достиг 7,8 млн кв. м — крупнейшего показателя в стране.

"Совокупный объем ввода арендопригодных площадей может составить 330,8 тыс. кв. м, что станет максимумом за три года", — сообщили в NF Group.

По итогам девяти месяцев основная доля пришлась на районные торговые центры (56 тыс. кв. м), окружные добавили 28,5 тыс., а микрорайонные — 24,4 тыс. кв. м. По числу проектов лидируют микрорайонные (пять объектов) и районные (четыре объекта) форматы, вместе обеспечившие 90% новых площадей.

Почему рынок растёт после спада? Эксперты связывают это с адаптацией девелоперов к новым условиям: малые центры проще финансировать, быстрее окупать и легче заполнять арендаторами. В условиях осторожности инвесторов это стало ключевым преимуществом.

Стабильная заполняемость и новые приоритеты

Уровень вакантности в ключевых торговых центрах по итогам третьего квартала остался на отметке 5,2%. Это низкий показатель для мегаполиса с насыщенным рынком. Он говорит о том, что спрос на площади сохраняется — прежде всего со стороны продуктовых сетей, аптек, кафе и операторов услуг.

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает, что локальные торговые центры сохраняют популярность благодаря близости к потребителю и устойчивому пешеходному трафику.

"Популярность районных и микрорайонных центров остаётся ключевым трендом. Они лучше соответствуют потребительским ожиданиям и экономическим реалиям девелоперов", — подчеркнула Хакбердиева.

Что это означает для рынка? На фоне роста стоимости строительства и дефицита крупных арендаторов интерес к локальным форматам будет только усиливаться. Девелоперы стремятся минимизировать риски и ориентируются на стабильный ежедневный спрос, а не на "развлекательные якоря" вроде кинотеатров или фэшн-сетей.

Почему часть проектов откладывают

Несмотря на позитивную динамику, аналитики NF Group отмечают: часть запланированных объектов не будет введена в срок. Причина — высокая стоимость финансирования и строительных материалов, а также умеренный спрос со стороны фэшн-операторов, которые остаются основными арендаторами в крупных форматах.

Крупные торговые центры требуют значительных инвестиций и долгого периода окупаемости, что делает их менее привлекательными в нынешних условиях. Несколько проектов в Новой Москве уже перенесены на 2026 год, включая центры микрорайонного типа.

А что если ситуация с финансированием не улучшится? Тогда рынок может окончательно сместиться в пользу небольших районных комплексов площадью до 20-25 тыс. кв. м. Они быстрее строятся и не зависят от масштабных сетевых арендаторов, предпочитая локальный бизнес и формат "у дома".

Как девелоперы реагируют на спрос

Девелоперы выстраивают стратегию с упором на гибкость и адаптацию. Раньше ключевым показателем успеха считался масштаб, теперь — стабильный трафик и окупаемость.

Типичные шаги при реализации проекта сегодня:

1. Выбор локации в густонаселённом районе с недостатком инфраструктуры.

2. Сокращение метража и отказ от избыточных зон развлечений.

3. Фокус на повседневных услугах - магазинах, салонах, пунктов выдачи заказов.

4. Модульная архитектура, позволяющая при необходимости трансформировать помещения.

Можно ли ожидать возврата к мегамоллам? В краткосрочной перспективе — вряд ли. Сегмент региональных и окружных ТЦ остаётся нишевым, но экономически менее устойчивым: чем больше объект, тем выше риски простаивания.

Баланс рынка и перспективы 2026 года

NF Group прогнозирует, что при сохранении текущих темпов к середине 2026 года совокупный объём торговых площадей Москвы превысит 8 млн кв. м. Однако темпы роста замедлятся: часть проектов будет реализована позже из-за финансовых ограничений и логистических задержек.

Почему уровень вакантности остаётся низким? Арендаторы адаптируются: вместо крупных фэшн-брендов на рынок выходят локальные компании и операторы из дружественных стран. Для девелоперов это означает необходимость гибких условий аренды и пересмотра состава якорных арендаторов.