Покупатели ждут падения, продавцы — роста: кто победит в московской войне ожиданий

Осенний рынок вторичного жилья в Москве застыл в ожидании перемен. После летнего оживления сделки замедлились, а стоимость квартир застыла на месте. Эксперты отмечают: до конца года ни спрос, ни цены не покажут заметных колебаний — рынок вошёл в фазу осторожного равновесия, где каждый шаг покупателей и продавцов зависит от политики Центробанка и стоимости ипотечных займов.

Покупатели выжидают

В третьем квартале 2025 года интерес к "вторичке" немного оживился — помогли начало делового сезона и корректировка депозитных ставок. Но, как отмечает исполнительный директор федеральной компании "Этажи" Юлия Бочарникова, осенний всплеск оказался краткосрочным.

"Скорее всего, до конца года на рынке вторичной недвижимости спрос будет стагнировать", — считает исполнительный директор федеральной компании "Этажи" Юлия Бочарникова.

По словам экспертов, потенциальные покупатели реагируют на каждое изменение ключевой ставки, но без длительного тренда на смягчение денежной политики рост активности невозможен. В июле рынок оживился на 15-20%, однако сентябрьское снижение ставки уже не вызвало аналогичного эффекта.

Почему покупатели не спешат с решением? Ипотека всё ещё остаётся недоступной для большинства заемщиков. Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" Олег Репченко подчёркивает, что даже после корректировок ЦБ кредиты остаются дорогими, а значит, всплеска сделок ожидать не стоит.

Эксперты отмечают формирование "отложенного спроса": потенциальные клиенты наблюдают за динамикой ставок и откладывают покупку. По оценке Репченко, ставка ЦБ к концу года сохранится на уровне 17%, с возможным снижением до 16%. Ипотека, вероятно, подешевеет не раньше лета 2026-го.

Предложение растёт, но некачественное

Пока покупатели выжидают, на рынке вторичного жилья Москвы становится всё больше предложений. Однако значительная часть этих лотов — объекты с низкой ликвидностью, завышенными ценами и сомнительными характеристиками.

Как изменился объём предложения? По данным директора направления "Вторичный рынок" компании "Инком-Недвижимость" Сергея Шломы, в третьем квартале 2025 года на рынке представлено около 38 тысяч лотов. Это больше, чем весной, но меньше, чем год назад.

"Примерно 80% объектов — это балласт: квартиры, на которые спрос невелик и они долго висят в рекламе", — пояснил директор направления "Вторичный рынок" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Эксперты отмечают, что многие собственники по-прежнему не готовы снижать цену, считая, что рынок "отыграет". В итоге экспозиция увеличивается, а сделки заключаются лишь по реальным рыночным ценам.

Что помогает оживить рынок? Дополнительный приток предложений создают квартиры из недавно сданных новостроек — часть владельцев предпочитает продать их, не дожидаясь заселения. Однако и этот фактор не способен полностью насытить рынок ликвидными объектами.

Цены на вторичное жильё: равновесие без скидок

Несмотря на снижение активности покупателей, резкого падения цен эксперты не ждут. В отличие от кризисных периодов прошлых лет, собственники не спешат избавляться от жилья любой ценой.

Можно ли рассчитывать на удешевление? Как отмечает Олег Репченко, у продавцов нет острой необходимости срочно реализовывать недвижимость. Большинство предпочитает выждать, ожидая более благоприятного момента. До конца 2025 года, по прогнозам специалистов, рынок останется в состоянии стагнации, а снижение коснётся лишь переоценённых объектов.

Сеть "Этажи" прогнозирует, что к концу года средний дисконт на вторичном рынке не превысит 6-8%. Таким образом, реальная стоимость большинства квартир сохранится, а единичные случаи снижения будут касаться только неудачно выставленных предложений.

Что произойдёт при новом снижении ставки? Аналитики полагают, что даже если ЦБ продолжит смягчение политики, заметный эффект проявится не сразу: население устало от непредсказуемости рынка и осторожнее подходит к крупным финансовым решениям.

Ошибки продавцов и их последствия

Многие собственники уверены, что смогут дождаться "своего" покупателя без снижения цены. На практике такие квартиры простаивают месяцами, теряя привлекательность.

Когда объект слишком долго находится на рынке, покупатели начинают подозревать скрытые дефекты или юридические сложности. В результате продавцы вынуждены делать скидку, но уже на менее выгодных условиях.

Чтобы избежать этого, специалисты советуют действовать последовательно.

1. Провести оценку рыночной стоимости с помощью независимого агента.
2. Сопоставить цену с аналогичными объектами в том же районе.
3. При необходимости установить корректирующий диапазон (-5-10%).
4. Обновлять фотографии и описание, если экспозиция превышает три месяца.

Такой подход помогает сохранить доверие покупателей и ускоряет сделку без ощутимых потерь.

А что если рынок замрёт надолго?

Если сценарий стагнации продлится, ситуация на рынке может стать похожей на 2016 год, когда объем сделок был минимальным, а покупатели ориентировались только на дисконтированные варианты. Тогда рынок оживился лишь после стабилизации ставок.

Сегодня эксперты видят схожие признаки: вялый спрос, незначительное движение цен и отсутствие паники. Но в отличие от того периода, нынешний рынок более структурирован — у продавцов больше информации, а у покупателей больше возможностей для анализа.

Есть ли плюсы в нынешней паузе? Для покупателей — да: выбор стал шире, а продавцы готовы обсуждать условия. Для продавцов — шанс перестроить стратегию, отказаться от завышенных ожиданий и сфокусироваться на реальной цене сделки.

Главная ошибка сейчас — считать, что время работает в пользу одной стороны. На самом деле рынок в равновесии, и тот, кто первым адаптируется, выигрывает.

Реальность против иллюзий

Распространено мнение, что осенью рынок оживает, а к зиме цены растут. В 2025 году этот сценарий не подтвердился. Несмотря на сезонность, покупатели остаются осторожными, а банки — консервативными.

Сравнивая с прошлым годом, можно заметить, что тогда рост сделок был выше, а ставки — ниже. Сегодня же даже небольшое снижение ключевой ставки не приводит к массовым покупкам, как раньше. Это свидетельствует о смене логики рынка: вместо эмоций — рациональный расчет.

Что будет дальше? Без радикальных изменений в кредитной политике и доходах населения рынок продолжит балансировать на грани активности и ожидания. Для многих москвичей вопрос покупки жилья снова откладывается "до лучших времён", передает "РБК Недвижимость".