Пять шагов, чтобы пережить ипотеку в 2025 году и не остаться без крыши и нервов

Рост интереса к рыночной ипотеке в России пока не меняет общую структуру кредитования: льготные программы продолжают занимать подавляющую долю. По данным Банка России, с начала 2025 года наблюдается постепенное оживление спроса на рыночные жилищные кредиты, однако их доля остаётся скромной — менее пятой части общего объёма ипотечного портфеля. Причина — в высоких ставках, которые, несмотря на небольшое снижение, по-прежнему делают рыночную ипотеку недоступной для большинства заёмщиков.

Рынок оживает, но остаётся зависимым от льготных программ

Согласно предварительным подсчётам Центробанка, объём выдачи рыночной ипотеки вырос с 73 млрд руб. в августе до 92 млрд руб. в сентябре 2025 года. Это говорит о восстановлении активности после летнего спада, но в масштабах рынка такая динамика пока несущественна. Основная масса сделок по-прежнему приходится на льготные программы, доля которых превышает 80%.

В сентябре на льготные ипотечные продукты пришлось 313 млрд руб., тогда как месяцем ранее — 320 млрд руб. Лидером остаётся программа семейной ипотеки, обеспечившая 271 млрд руб. выданных кредитов. Это снижение объёмов на фоне роста рыночного сегмента показывает начальные признаки смещения интереса заёмщиков, однако разрыв остаётся колоссальным.

Почему льготные программы доминируют? Главным фактором остаются ставки: субсидированные кредиты предлагают от 6 до 8% годовых, тогда как рыночные — около 15%. Даже небольшое снижение рыночных ставок не делает их конкурентоспособными, ведь для большинства семей каждые два-три процентных пункта означают десятки тысяч рублей переплаты ежегодно.

Как Центробанк оценивает динамику ипотечного портфеля

По данным Банка России, в сентябре совокупный портфель ипотечных кредитов вырос на 1%, а задолженность — на 0,8%. Эти показатели говорят о стабильности рынка, но при этом подчёркивают постепенное замедление темпов роста: в августе задолженность увеличивалась на 0,9%. Регулятор отмечает, что ипотечная активность в целом остаётся высокой, однако всё больше завязана на государственные меры поддержки.

"Несмотря на небольшой рост рыночной активности, ипотечный рынок остаётся в значительной степени субсидированным", — пояснили в Центробанке РФ.

Что это означает для банков? Участие в льготных программах даёт кредитным организациям стабильный поток заёмщиков, но снижает гибкость рыночных предложений. Банки вынуждены балансировать между требованиями господдержки и интересом к развитию собственных продуктов, что в условиях высокой ключевой ставки делает бизнес-модель уязвимой.

Просрочка и риски: прогнозы на конец года

Весной 2025 года аналитики агентства "Эксперт РА" прогнозировали рост просроченных ипотечных кредитов — до 0,8-1% от портфеля. Пока этот прогноз выглядит реалистичным: доля просрочки остаётся низкой, но постепенно увеличивается. Под "просрочкой" понимается задержка регулярных платежей более чем на 90 дней.

Что становится причиной задержек? Основные факторы — рост стоимости жизни и сокращение доходов домохозяйств. Даже при льготной ставке ежемесячные платежи остаются значительной нагрузкой, особенно для семей с плавающим доходом или кредитами на строительство жилья.

Чтобы минимизировать риски невозврата, банки начали сокращать выдачу высокорискованных кредитов — это ограничивает дальнейший рост просрочек, но одновременно снижает доступность ипотеки для новых заёмщиков. Некоторые кредитные организации усиливают требования к первоначальному взносу или сокращают срок кредитования.

Как изменится рынок без поддержки государства

Если льготные программы будут постепенно сворачиваться, ипотечный рынок столкнётся с неизбежным охлаждением. По оценкам экспертов, при нынешних ставках на уровне 15% годовых объёмы выдачи рыночной ипотеки останутся в пределах 100-120 млрд руб. в месяц — значительно ниже показателей льготных программ.

Можно ли ожидать стабилизации? Да, но только при снижении ключевой ставки и удешевлении фондирования для банков. Пока же регулятор сохраняет жёсткую монетарную политику, чтобы сдерживать инфляцию, а это автоматически удерживает ипотечные ставки на высоком уровне.

Банки, в свою очередь, могут развивать гибридные продукты, сочетающие рыночные условия и точечные меры поддержки от регионов или застройщиков. Такие схемы уже опробованы в отдельных субъектах РФ, где часть процентной ставки субсидируется из региональных бюджетов.

Как действовать заёмщику в 2025 году

Чтобы снизить риски переплаты и задержек по ипотеке, эксперты советуют придерживаться базовых правил.

1. Тщательно рассчитывать платёж при разных ставках и сроках, используя онлайн-калькуляторы банков.
2. Не брать максимальный возможный кредит, а оставлять финансовый резерв на 3-6 месяцев платежей.
3. Проверять условия досрочного погашения и возможность рефинансирования, если ставки снизятся.
4. Оформлять страхование жизни и здоровья, особенно при длительных сроках кредита.
5. Избегать подписания договоров без понимания структуры переплаты и штрафных санкций.

Что делать, если платить уже тяжело? Важно не скрываться от банка: реструктуризация или временные каникулы возможны при подтверждённых обстоятельствах. Иначе просрочка перейдёт в долговую спираль, ухудшая кредитную историю и увеличивая финансовое давление.

Реальные и мнимые ожидания на рынке жилья

Среди потенциальных покупателей всё ещё распространено мнение, что "ипотека скоро подешевеет". Это заблуждение: без изменения ключевой ставки снижение стоимости кредитов невозможно. Более того, в 2025 году льготные программы действуют в усечённом виде, и по мере их завершения банки не смогут компенсировать разницу своими силами.

Тем не менее, рынок постепенно адаптируется. За последние годы ипотека стала не только инструментом приобретения жилья, но и фактором экономической стабильности: она поддерживает строительный сектор, занятость и спрос на смежные услуги. Даже при высоких ставках кредитование не остановится, просто структура спроса изменится — в пользу более платёжеспособных заёмщиков.

А что если рыночная ипотека всё же станет доступнее? Тогда рынок может получить новую волну спроса, особенно в регионах с дефицитом жилья. Но при этом риски перегрева и роста цен на недвижимость вновь станут актуальными — баланс между доступностью и устойчивостью останется ключевым вызовом для регулятора.