Льготы не спасают, ставки растут: почему квартиры становятся недосягаемыми даже для семей

Рост интереса россиян к рыночной ипотеке становится заметным индикатором того, что существующие льготные программы перестают выполнять свою социальную задачу. Семьи, ради которых создавались субсидированные кредиты, всё чаще вынуждены обращаться к банкам на общих условиях, где ставки выше, а первоначальные взносы — неподъёмны.

Доля рыночной ипотеки растёт

По данным сервиса Домклик Сбербанка, в сентябре 2025 года объём рыночной ипотеки вырос на 13,3% по сравнению с августом. Общая сумма выданных кредитов приблизилась к 60 млрд рублей, а доля рыночных программ достигла 21,4%. Льготные, напротив, снизились до 78,6%, хотя в абсолютных числах их количество продолжает расти.

Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко в беседе с "Газетой.Ru" назвал это тревожным сигналом.

По его словам, расширение доли рыночных кредитов означает, что даже программы с господдержкой перестают быть доступными для значительной части граждан, прежде всего для семей с детьми.

"Рост спроса на ипотеку без господдержки свидетельствует о том, что традиционные льготные программы перестают покрывать потребности значительной части граждан. Увеличение доли рыночных ипотек до 21,4% — тревожный сигнал, который говорит о том, что даже с учетом льгот квартиры стали недоступны именно для семей с детьми — основных участников льготных программ", — заявил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.

Ключевая ставка и цена квадратного метра

Высокая ключевая ставка стала главным фактором, ограничивающим возможности граждан. Несмотря на то что по льготным кредитам ставка сохраняется на уровне до 6%, реальная стоимость жилья растёт.

В Новосибирской области, интересы которой представляет Аксененко, средняя цена квадратного метра в первом квартале 2025 года достигла 160,4 тыс. рублей, увеличившись на 2,9%. В отдельных районах — уже до 180 тыс. рублей за квадрат.

Такой рост делает невозможным участие многих семей даже в программах с субсидированными ставками. Первоначальные взносы становятся слишком большими, особенно для молодых семей, у которых нет накоплений или других активов.

Почему высокие цены на жильё бьют именно по участникам льготных программ? Потому что большинство из них ориентировано на молодые семьи, где один из супругов может находиться в отпуске по уходу за ребёнком, а совокупный доход не позволяет накопить 20-30% от стоимости квартиры. Даже сниженная ставка не компенсирует увеличение "входного порога".

Когда льготы перестают работать

Льготная ипотека задумывалась как инструмент социальной поддержки. Однако при росте ключевой ставки и строительных издержек субсидия перестаёт выполнять свою функцию. Банки вынуждены ограничивать объёмы выдач, а застройщики — повышать цены.

Возникает замкнутый круг, чем дороже жильё, тем выше спрос на льготы, но тем сложнее государству удерживать их доступность.

Аксененко предупреждает, что если тенденция сохранится, доля рыночной ипотеки может вырасти до 50% — особенно если программы поддержки будут сокращены, а цены продолжат расти. При этом президент уже запретил сворачивать льготное кредитование, что отражает понимание его системной роли для рынка и социальной стабильности.

Что будет, если доля рыночной ипотеки превысит 40-50%? Это приведёт к снижению темпов ввода жилья, поскольку застройщики потеряют значительную часть покупателей, зависящих от субсидий. Вслед за этим может последовать рост арендных ставок и усиление имущественного неравенства.

Нужны новые механизмы поддержки

По мнению парламентария, нынешняя ситуация требует не просто сохранения, но и расширения программ господдержки. Государство должно предложить инструменты, компенсирующие рост цен и ставок, особенно для семей с детьми и многодетных.

Он предлагает развивать систему адресных мер, где уровень поддержки зависит от состава семьи и дохода. Среди предложений:

• частичное списание кредита при рождении детей;
• дополнительное снижение процентной ставки для семей с двумя и более детьми;
• увеличение максимальной суммы кредита, доступной по льготной программе;
• поддержка регионов с высокой стоимостью квадратного метра.

Эти шаги, по мнению депутата, помогут вернуть баланс между социальной и рыночной составляющей ипотечного рынка, а также предотвратить рост социальной напряжённости.

Инфляция и банковские ставки

Влияние инфляции усиливает негативный эффект. Банки, реагируя на ключевую ставку, повышают проценты не только по рыночным ипотекам, но и по всем остальным видам кредитования. Это делает ипотеку менее доступной даже для тех, кто мог бы позволить себе квартиру год-два назад.

Можно ли стабилизировать рынок без снижения ключевой ставки? Вероятно, нет. Пока Центральный банк сохраняет жёсткую монетарную политику, стоимость денег остаётся высокой, а вместе с ней — и ставки по кредитам. Это ограничивает спрос, но одновременно сдерживает и строительство, так как застройщикам становится дороже привлекать финансирование.

Сравнение с прошлым и прогноз

Если сравнить с периодом 2020-2021 годов, когда ключевая ставка была ниже, а льготные программы только разворачивались, картина изменилась радикально. Тогда ипотека стимулировала рекордные объёмы ввода жилья и поддерживала экономику в кризисный период. Сегодня тот же инструмент требует реформирования, иначе он теряет эффективность.

Ошибкой прошлого стало убеждение, что одних субсидий достаточно для устойчивости рынка. Когда льготы не сопровождаются контролем цен и стимулированием строительства, они начинают работать против своей цели — повышают стоимость жилья и уменьшают круг реальных бенефициаров.

Что можно изменить, чтобы система снова заработала? Создать связку между господдержкой, застройщиками и регионами: контролировать маржинальность, стимулировать строительство экономкласса, развивать арендные проекты и использовать механизмы долгосрочного рефинансирования через государственные институты.