При разводе делят не только стены: один подписанный договор способен перевернуть всё имущество

Когда в семье берут ипотеку, мало кто задумывается, как этот кредит поведёт себя при разводе. Но для юристов это одна из самых сложных категорий споров: делится не только квартира, но и обязательства перед банком. По данным "Российской газеты", адвокат Илья Мартазов объяснил, как именно распределяется ипотечная недвижимость между супругами, что происходит с долгом и в каких случаях банк может вмешаться в раздел имущества.

Что считается общим, а что — личным

Согласно Семейному кодексу, всё имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью, если брачным договором не установлено иное. Это касается и недвижимости, купленной в ипотеку. Даже если квартира оформлена на одного из супругов, она будет признана общей, если кредит оформлен уже после свадьбы и погашался из семейного бюджета.

"Важно понимать, что при разделе такого жилья делится не только сама квартира, но и обязательства по ипотечному кредиту", — пояснил адвокат.

Иными словами, равенство распространяется не только на активы, но и на долги. Суд при разделе учтёт оба аспекта — и стоимость недвижимости, и остаток долга перед банком. В итоге каждый из супругов получит не только половину прав, но и половину обязательств.

Почему это важно? Потому что многие ошибочно полагают: если квартира записана на одного, то при разводе второй ничего не получит. На практике всё иначе — суды исходят из источника средств, а не из имени в договоре купли-продажи.

Как делят ипотеку при разводе

Юрист поясняет, что при расторжении брака квартира делится в равных долях — по ½ каждому. Но это не освобождает супругов от долга: банк не связан их семейным статусом. Кредитное обязательство остаётся за теми же людьми, пока не будет изменено договором.

На практике возможны три сценария:

1. Продажа квартиры с последующим погашением ипотеки и делением остатка. Это самый прозрачный вариант, если стороны не могут выплатить кредит самостоятельно.

2. Выкуп доли: один супруг выплачивает другому компенсацию и становится единственным собственником. Тогда банк должен согласиться переоформить договор на одного заемщика.

3. Совместное владение до полного погашения долга — редкий, но возможный путь, если стороны сохраняют деловые отношения.

Банк, как правило, соглашается на второй вариант только после проверки платёжеспособности нового единоличного заёмщика. Если уровень дохода не соответствует требованиям, переоформление невозможно.

Что делать, если банк против? В таком случае остаётся только продажа квартиры и закрытие кредита. Иначе долг будет тянуться за обоими супругами, даже если один фактически уже не живёт в квартире.

Ипотека до брака: особый случай

Если квартира куплена до регистрации брака, но выплаты по кредиту шли уже во время совместной жизни, ситуация становится сложнее. Квартира остаётся собственностью того, кто её приобрёл, однако второй супруг вправе требовать компенсацию.

Мартазов поясняет: возмещению подлежит половина тех платежей, которые делались из общего бюджета семьи. То есть если супруги вносили деньги с общих доходов, вторая сторона имеет право на часть фактически вложенных средств.

А что если платил только один супруг? Тогда компенсации не будет, если это подтверждается документами — например, выписками по личным счетам. Суд тщательно анализирует происхождение денег, и любые наличные переводы без подтверждения могут не засчитываться как "общие".

Пример из практики: как делят деньги и долг

Юрист привёл пример, наглядно показывающий, как считается доля. Семья Ивановых приобрела квартиру стоимостью 6 млн рублей, оформив ипотеку на 4 млн. К моменту развода долг банку составил 2 млн, а рыночная цена жилья выросла до 8 млн. Чистая стоимость квартиры — 6 млн (8 минус 2). Делить нужно именно её, а не всю рыночную цену.

Каждому супругу полагается по 3 млн рублей. Если муж хочет сохранить квартиру, он должен выплатить жене компенсацию в размере 3 млн и взять на себя оставшиеся 2 млн долга. Если же средств нет, квартира выставляется на продажу: из выручки погашается кредит, остаток делится пополам.

Почему важно считать "чистую" стоимость? Потому что ипотека — это не актив, а долг. Ошибка в расчётах может привести к тому, что один супруг получит меньше, чем положено, или, наоборот, переплатит.

Можно ли договориться без суда

Адвокат советует по возможности решать вопрос мирно — через нотариальное соглашение. Оно оформляется по обоюдному согласию и подробно фиксирует все условия: размер компенсации, сроки выплат, порядок закрытия кредита и распределение прав. Такой документ имеет юридическую силу и не требует судебного утверждения.

Если компромисс невозможен, спор передаётся в суд. Тогда важна каждая деталь — от даты заключения кредитного договора до выписок со счетов. Суд учитывает: когда взят кредит, из каких средств шли платежи, на чьё имя зарегистрирована квартира и были ли внесены улучшения за счёт семьи.

"Нотариальное соглашение — наименее конфликтный вариант, позволяющий сторонам самим определить все нюансы раздела", — подчеркнул Мартазов.

А что если один супруг скрывает доходы или имущество? Суд может запросить сведения из банка и налоговой, а также учесть показания свидетелей. При выявлении сокрытия доходов решение может быть пересмотрено не в пользу нарушителя.