Земля горит под ногами: коттеджи у МКАД взлетели в цене — названа причина

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье вновь удивляет: дома на ближних подступах к столице подорожали почти на 40%, в то время как объекты, расположенные дальше, заметно потеряли в цене. Эта неожиданная динамика напрямую связана с нехваткой предложений в наиболее востребованных зонах.

Где "золото", а где скидки

Резкий рост цен затронул в первую очередь участки и дома в радиусе до 20 км от МКАД. Средняя стоимость объектов здесь достигла ₽51,1 млн — это на 39% выше, чем годом ранее. Основная причина — банальный дефицит. Из 60,5 тыс. лотов, доступных на первичном рынке Подмосковья, на эту зону приходится лишь 3%. Более дешёвые варианты моментально раскупаются, а в продаже остаются только премиальные.

А вот в удалённых районах ситуация обратная: жильё дешевеет. Причём падение довольно ощутимое:

• в зоне 21-40 км от кольца — минус 30% (средняя цена — ₽9,2 млн);
• в радиусе 41-60 км — минус 14% (₽3,9 млн);
• более чем в 61 км — минус 2% (₽4 млн).

Что влияет на цену

Руководитель загородного направления в агентстве Татьяна Максимова пояснила: "Снижение цен связано с тем, что с рынка уходят дорогие объекты. Остаются те, что дешевле, и именно они формируют усреднённую стоимость в этих локациях".

Также важно отметить: на падение цен в дальней зоне влияет не только структура предложения, но и снижающийся интерес к объектам без удобной транспортной доступности и развитой инфраструктуры.

Дешевле — не значит хуже

При этом даже среди доступного жилья можно найти выгодные варианты. Взглянем на разбивку по направлениям:

• ₽1,8-3,2 млн — дома и участки на Егорьевском, Каширском, Новорязанском, Горьковском и Симферопольском шоссе;
• ₽3,7-6,5 млн — предложения вдоль Минского, Ленинградского, Щелковского, Дмитровского и Носовихинского шоссе;
• ₽7-11,3 млн — жильё по Волоколамскому, Домодедовскому, Ярославскому, Киевскому и Пятницкому направлениям;
• ₽14,3 млн и выше — премиальные предложения у Калужского, Новорижского, Варшавского, Алтуфьевского и Рублево-Успенского шоссе.

Здесь расположены самые дорогие и престижные посёлки, где уровень инфраструктуры приближен к городскому: частные школы, фитнес-клубы, рестораны и даже бизнес-центры в шаговой доступности.

Как формировались данные

В исследовании участвовали все типы объектов первичного загородного рынка: коттеджи, таунхаусы, участки с подрядом и без. Аналитики "Инком-Недвижимости" разбили Подмосковье по радиусам удалённости от МКАД и сопоставили средние цены за май 2025 года с данными за аналогичный период прошлого года.

Такой подход позволяет наглядно отследить тренды: где жильё становится более элитным, а где — превращается в вариант "дешево и далеко".

И что с этим делать?

Эксперты рекомендуют: если вы нацелены на покупку дома под постоянное проживание, имеет смысл рассматривать предложения ближе к МКАД, несмотря на рост цен. Если же цель — дача или инвестиция, стоит обратить внимание на более дальние направления — особенно те, где есть шанс на будущий рост цен с развитием инфраструктуры.

Интересно, что именно в эконом-сегменте сейчас наблюдается наибольшая конкуренция, а в премиуме — стабильный спрос при ограниченном предложении. И это, похоже, главный драйвер нынешней ситуации.