Квартира ребенка в собственности: секретная формула, делающая переезд дешевле и быстрее

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан ребенок или он является ее собственником? Этот вопрос волнует многих родителей, ведь законодательство России строго регулирует сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние. Важно понимать, что продажа жилья с участием детей возможна, но при этом требуется согласие органов опеки и попечительства. Почему это так и как правильно оформить такую сделку — разберём подробно.

Почему необходимо разрешение органов опеки и попечительства

Главная задача органов опеки — защищать имущественные права детей и гарантировать, что их жилищные условия не ухудшатся после продажи квартиры. Если в собственности есть несовершеннолетний, сделки с недвижимостью требуют обязательного согласия опеки. Без него сделка может быть признана недействительной.

Разрешение требуется не только при продаже, но и при обмене, дарении, передаче жилья в залог, аренду или безвозмездное пользование, а также при выделении долей имущества или снятии денег со счета ребенка. Исключение составляют только те сделки, которые не ухудшают положение несовершеннолетнего, например, дарение ему новой квартиры.

Кто такие опека и попечительство

Согласно российскому законодательству, опека и попечительство — это меры защиты прав несовершеннолетних и граждан с ограниченной дееспособностью. Дети до 14 лет не могут самостоятельно совершать юридические действия, в том числе сделки с недвижимостью — за них это делают законные представители. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет уже могут участвовать в сделках, но только с согласия опекуна или законного представителя.

Интересный факт: с 16 лет ребёнок может стать дееспособным, например, после вступления в брак, и тогда он вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом без участия органов опеки.

Как получить разрешение на продажу квартиры с участием ребенка

Процесс получения разрешения можно разбить на несколько этапов.

Подготовьте необходимые документы

Для подачи заявления в органы опеки потребуется собрать обширный пакет документов:

• заявление родителей или законных представителей;
• паспорта всех законных представителей;
• свидетельство о рождении ребенка (до 14 лет) или паспорт и свидетельство (старше 14 лет);
• письменное мнение ребенка от 10 до 14 лет, составленное в присутствии сотрудника МФЦ;
• правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
• поэтажный план и экспликация;
• документы об открытии банковского счета для зачисления денег от продажи;
• справки об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• отчет об оценке недвижимости, составленный не позднее 6 месяцев до обращения;
• проекты договоров купли-продажи.

В разных регионах перечень может отличаться, поэтому лучше уточнить в местном отделении органов опеки.

Подача заявления

Заявление подается вместе с собранными документами. В нем необходимо подробно указать:

• площадь продаваемой и приобретаемой недвижимости, включая долю ребенка;
• данные собственников и адреса квартир;
• номера выписок из ЕГРН;
• обязательство передать ребенку приобретаемое жилье, заверенное подписями родителей.

Если один из родителей отсутствует, нужно предоставить доказательства его отсутствия или нотариально заверенное разрешение на сделку.

Ожидание решения и подписание договора

Органы опеки рассматривают заявление в течение 15 дней. Только после получения разрешения можно подписывать договор купли-продажи. Сделки с участием несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Регистрация перехода права собственности

Документы на регистрацию подаются в МФЦ или Росреестр. Для этого понадобятся:

• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки;
• паспорта сторон;
• свидетельство о рождении ребенка (если младше 14 лет);
• квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация занимает от 7 до 9 рабочих дней.

Предоставление выписки из ЕГРН в органы опеки

После регистрации необходимо предоставить выписку из ЕГРН или иные документы, подтверждающие переход права собственности, чтобы органы опеки убедились, что права ребенка не нарушены.

При каких условиях деньги от продажи перечисляют на счет ребенка

Иногда средства от продажи квартиры зачисляют на банковский счет несовершеннолетнего, чтобы позже использовать их для покупки нового жилья. Распоряжаться этими деньгами можно только с разрешения органов опеки. В некоторых случаях, например при переезде в другую страну или город, родители могут не выделять долю ребенку в продаваемой квартире, но деньги должны быть обязательно переведены на его счет.

Когда органы опеки могут отказать

Отказ чаще всего связан с тем, что сделка ухудшает жилищные условия ребенка. Например:

• новое жилье меньше по площади или находится в аварийном состоянии;
• приобретаемая квартира не оснащена необходимыми коммуникациями (вода, электричество);
• доля ребенка в новом жилье меньше прежней;
• жилье находится на стадии незавершенного строительства;
• отсутствует согласие одного из родителей.

Также отказ возможен, если ребенок является наследником, но еще не вступил в наследство — сначала нужно оформить долю в собственности.

Что грозит за продажу без разрешения

Если продажа квартиры с участием несовершеннолетнего прошла без согласия опеки, сделку не зарегистрируют в ЕГРН. В случае, если регистрация все же состоялась, ее могут признать недействительной, и придется возвращать деньги покупателю, а ребенку — его долю.

Интересный факт: в России органы опеки обязаны рассматривать заявления на разрешение сделок с участием несовершеннолетних в течение строго отведенного срока — 15 дней. Это помогает избежать долгих задержек и защитить права ребенка оперативно.