Как семьи теряют право на сделку с жильём из-за маткапитала — главный подводный камень

Продажа квартиры с маткапиталом возможна после выделения долей детям — Третьяков

Программа материнского капитала стала для миллионов российских семей инструментом улучшения жилищных условий. С 2007 года более 11 миллионов семей воспользовались этой мерой поддержки. Но вместе с возможностью закрыть часть ипотечного кредита или купить квартиру появляются и юридические риски, о которых часто забывают. Об этом пишет "Сноб".

"Продать такую квартиру можно только после выделения долей", — пояснил президент Челябинской областной нотариальной палаты Сергей Третьяков.

Использование маткапитала обязывает родителей выделять доли детям и супругам. Сделка без этого условия в дальнейшем может оказаться недействительной. Рассмотрим подробнее, какие подводные камни встречаются и как их избежать.

Что требует закон

Материнский капитал разрешено направлять на покупку или строительство жилья. При этом действует обязательное условие: в собственности должны появиться доли у всех членов семьи. Это касается и совершеннолетних детей. Если деньги пошли на погашение ипотеки, распределение долей нужно оформить в течение полугода после закрытия кредита. Без этого продать квартиру будет невозможно, так как органы опеки требуют подтверждения, что детям выделено жильё не хуже прежнего.

Где чаще всего возникают ошибки

На практике семьи нередко либо забывают выделить доли, либо делают это с нарушениями. В итоге при перепродаже квартиры сделка может быть оспорена даже спустя годы. Основные ошибки:

Игнорирование совершеннолетних детей при распределении.
Выделение меньших долей, чем положено.
Разная форма собственности для супругов и детей.
Неоформленное наследство после смерти одного из членов семьи.

Подобные промахи приводят к долгим разбирательствам, а иногда к признанию сделки недействительной.

Сравнение: правильное и неправильное оформление

Ситуация	Правильное решение	Ошибочное решение
Все члены семьи получили доли	Договор долевой собственности с нотариальным заверением	Доли выделены только супругам
Доли равномерные и соответствуют размеру маткапитала	Расчёт и фиксация у нотариуса	Доля ребёнка меньше, чем требуется
Продажа квартиры	Получено согласие органов опеки и куплено новое жильё	Продажа без учёта "детских" долей

Советы шаг за шагом

При использовании маткапитала сразу уточняйте порядок выделения долей в банке или у нотариуса.
Не откладывайте процедуру — полгода после погашения ипотеки пролетят незаметно.
Обязательно фиксируйте равные права всех детей, независимо от возраста.
Используйте услуги нотариуса — это дешевле, чем исправлять ошибки через суд.
При продаже такой квартиры заранее готовьте согласие органов опеки.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка: оформление долей через "знакомого юриста" без опыта.
Последствие: сделку могут признать недействительной, покупатель потеряет жильё.
Альтернатива: обратиться в нотариальную контору, где предусмотрена имущественная ответственность.

Ошибка: пропуск срока выделения долей.
Последствие: сложности при продаже квартиры, возможные судебные иски.
Альтернатива: оформить соглашение сразу после закрытия ипотеки.

Ошибка: доля выделена только одному ребёнку.
Последствие: нарушение прав других членов семьи, угроза отмены сделки.
Альтернатива: учитывать всех детей и супругов при распределении.

А что если…

Что будет, если покупатель не знал, что жильё приобреталось с привлечением материнского капитала? Даже в этом случае сделку могут оспорить, а вернуть вложенные деньги удаётся не всегда. Поэтому при покупке квартиры важно проверять историю объекта через нотариуса или специализированные сервисы.

FAQ

Как выбрать нотариуса для сделки с маткапиталом?
Рекомендуется обращаться в нотариальную палату по месту жительства или выбирать специалистов с опытом работы в сфере недвижимости.

Сколько стоят услуги нотариуса при выделении долей?
Стоимость зависит от региона и конкретной сделки, но обычно это несколько тысяч рублей. Для несовершеннолетних предусмотрены льготы.

Что лучше: оформить доли сразу или подождать?
Откладывать нельзя — в противном случае квартира может стать "проблемной" при продаже, а права детей будут нарушены.

Мифы и правда

Миф: если ребёнок совершеннолетний, ему доля не положена.
Правда: закон обязывает выделять долю всем детям без исключения.

Миф: соглашение на бумаге без нотариуса имеет ту же силу.
Правда: ошибки в таком документе делают сделку оспоримой.

Миф: государство контролирует распределение долей.
Правда: никакой отметки в ЕГРН нет, контроль фактически возлагается на семью и нотариуса.

Интересные факты

За время действия программы маткапитал несколько раз увеличивался в сумме и индексировался.
В некоторых регионах средства можно направлять не только на жильё, но и на строительство дома своими силами.
В ряде стран Европы подобной формы господдержки семей не существует.