Сделка под контролем: эта новая процедура может превратить покупку квартиры в испытание на терпение

Когда в обороте недвижимости появляется новая обязательная процедура, последствия чувствуют все — от продавцов, которым нужна быстрая сделка, до нотариусов, на которых ляжет новая нагрузка. По сообщениям телеканала 360. ru, адвокат Алексей Ленихин считает, что идея обязать участников рынка проходить правовую экспертизу каждой сделки звучит разумно на уровне цели, но способ её внедрения может породить побочные эффекты — от избыточной свободы решений у нотариусов до затяжных сроков оформления.

Что именно предлагают и почему звучит тревожно

Инициатива предполагает, что каждая сделка с недвижимостью проходит обязательную правовую проверку у нотариуса. На бумаге это должно защитить стороны от ошибок и недобросовестных схем. Но, по оценке Ленихина, такой порядок может наделить нотариат сверхширокими дискреционными полномочиями — фактически правом "пускать" или "не пускать" сделку к регистрации. Здесь и скрыта главная тревога: где нет прозрачных критериев, возникает пространство для усмотрения.

"Может возникнуть возможность некой коррупционной составляющей, где нотариат станет запрашивать дополнительные суммы, чтобы как раз-таки не проводить эту экспертизу", — пояснил адвокат.

Сигнал понятен: без детально прописанных процедур и понятных оснований для решений любая дополнительная ступень превращается в бюрократический фильтр. Он может отчасти отсекать проблемные кейсы, но одновременно задерживать законопослушные сделки.

Чем это грозит участникам рынка? Прежде всего временем. Там, где раньше достаточно было подготовить пакет документов и выйти на регистрацию, появляется ещё один "бутылочный горлышко". Для тех, кому важна скорость, это превращается в ощутимый риск.

Где рвётся цепочка: сроки и человеческий фактор

По словам Ленихина, если сделать экспертизу обязательной для всех, сроки оформления сдвинутся. Это касается не только сложных кейсов, где действительно есть что проверять, но и типовых сделок без обременений. Чем длиннее цепочка согласований, тем выше вероятность задержек на каждом звене — от записи к нотариусу до получения заключения.

Есть и человеческое измерение. Бывают ситуации, когда квартиру нужно продать срочно: деньги нужны на лечение, длительный переезд или закрытие долга. В таких случаях каждая неделя ожидания — это не абстракция, а реальная цена вопроса. Накладывается ещё и психологическое давление: когда человек не понимает, почему проверка "застряла", растёт нервозность и снижается доверие к самой идее экспертизы.

Можно ли разрулить это за счёт "приоритета срочных"? Теоретически да, но тогда появляется новая зона усмотрения: кто и по каким признакам решает, что кейс действительно срочный. Любая неопределённость в критериях быстро оборачивается претензиями.

Как сократить поле для злоупотреблений: рамки и регламент

Даже полезная идея работает только в понятном "правиле игры". Из высказываний Ленихина вытекает простой вывод: если экспертиза и вводится, механизм должен быть предельно конкретным. Тут уместен техничный подход: разложить процесс на шаги, убрать произвольность и зашить контроль.

Мини-инструкция по проектированию процедуры:

1. Закрытый перечень оснований для углублённой проверки (например, выявленные противоречия в документах), а не общий лозунг "по усмотрению".

2. Единые шаблоны заключений с исчерпывающими формулировками: что проверялось, какие документы просмотрены, какие нормы применены.

3. Сроки "t+X" на каждую стадию (приём, анализ, подготовка заключения) и автоматический переход к следующей инстанции при их нарушении.

4. Обязательная цифровая маркировка действий (таймстемпы, исполнители, статус) в единой системе — меньше ручного влияния, больше трассируемости.

5. Публичная статистика по срокам и отказам без персональных данных: рынок видит, где и что тормозит.

А что если ограничиться не тотальной, а риско-ориентированной моделью? Тогда обязательная экспертиза назначается только при наступлении формально описанных триггеров (спорный титул, давние судебные споры, свежие перепродажи). Это снижает нагрузку, но оставляет защитный контур там, где он действительно нужен.

Как устроена ловушка

Представим, что процедура запускается без чётких критериев. Нотариус, опасаясь претензий, перестраховывается и отправляет на углублённую экспертизу "на всякий случай". Следствие — массовые задержки, раздражение клиентов и рост издержек: каждая лишняя неделя — это ипотечные проценты, аренда, срыв взаиморасчётов в цепочке.

Рабочая альтернатива — двухуровневый фильтр. На первом уровне — автоматическая проверка формальных соответствий (даты, реквизиты, наличие обременений). На втором — точечная правовая экспертиза по заранее заданным основаниям. Так снимается "страх перестраховки", потому что у эксперта есть рамка допустимого.

Не получится ли, что формальный фильтр пропустит риск? Любая модель даёт неполное покрытие. Но формальная валидация отрабатывает массовые ошибки, а риско-ориентированный слой ловит сложные случаи — главное, чтобы триггеры были выписаны не расплывчато, а операционно.

Где заканчивается услуга и начинается власть

Сомнение Ленихина касается и перекоса баланса между участниками рынка и нотариатом. Чем менее измеримы критерии экспертизы, тем больше вес субъективного "так вижу". Это превращает сервисную функцию в регулятивную власть, за которой неизбежно встают вопросы ответственности.

Значит, в конструкцию нужно встроить обратную связь и апелляцию. Пусть у сторон будет право быстро оспорить решения и тянущиеся запросы через независимую комиссию с жёсткими сроками рассмотрения. Тогда воронка "усмотрения" получит противовес в виде внешней проверки.

Что должно попадать в апелляцию в первую очередь? Случаи, где нарушены сроки рассмотрения, отсутствует мотивировка отказа или запрошены документы, не предусмотренные блок-схемой процедуры. Это не просто "жалобы", а триггеры аудита.

Антикоррупционный каркас: меньше зон контакта — меньше рисков

Риск, на который прямо указывает Ленихин, — финансовое давление на клиентов. Его снижают два простых принципа: прозрачная цена и минимальный личный контакт вне установленных каналов.

Контур защитных мер:

• Фиксированные тарифы в реестре с расшифровкой, что именно входит в услугу; любое "дополнительно" недопустимо.

• Безналичные расчёты только через ЛК в единой системе; нет повода "доплатить на месте".

• Переписка и запросы — в трекере: отказ от устных "договорённостей", все действия журналируются.

• Случайные проверки: автоматический отбор дел для выборочного аудита качества и сроков.

• Кодекс конфликтов интересов: декларирование связей и запрет на участие в проверке по связанным объектам.

Здесь уместно ещё одно встроенное "а что если": обязать нотариусов публично публиковать обобщённые показатели сроков и отказов. Рынок быстро выявит "красные зоны" и создаст естественную конкуренцию качества.

Вопросы, на которые нужно ответить до старта

Прежде чем разворачивать систему, важно прояснить ряд практических моментов — иначе даже лучшая задумка будет буксовать.

Кто и как определяет перечень оснований для углублённой экспертизы? Перечень должен быть утверждён нормативно и одинаков для всех регионов, чтобы исключить разнобой и "внутренние правила" отдельных контор.

Как защитить срочные жизненные кейсы без "серых" ускорений? Вводится прозрачная категория "ускоренной колеи" с закрытым списком документов-оснований и автоматической проверкой — решение не зависит от личного усмотрения.

Что будет с уже назначенными расчётами, если экспертиза тормозит? Должен действовать предсказуемый SLA: по истечении срока запускается эскалация и бесшовная передача дела в резервный пул экспертов.

Можно ли обойтись без тотальности и при этом повысить безопасность сделок? Да, через риско-ориентированную модель и постконтроль: точечные проверки после регистрации с реальными санкциями за сокрытие рисков.

Распространённые ожидания и реальность

Ожидание: "Обязательная экспертиза автоматически избавит рынок от всех проблем". Реальность: сама по себе процедура ничего не гарантирует, если критерии проверки неоперациональны, сроки не фиксированы, а мотивировка решений размыта.

Ожидание: "Чем больше полномочий у нотариуса, тем надёжнее защита". Реальность: надёжность растёт не от полномочий, а от проверяемости и предсказуемости решений. Там, где "право решать" не сбалансировано "обязанностью объяснить", всегда появляется пространство для давления — именно о нём предупреждает Ленихин.

Что сделать уже сейчас: "минимальный рабочий продукт"

Ленихин подчёркивает: идея может быть полезной, если продумать детали и явно прописать механизм. Переводя это на язык проектирования, стоит начинать не с "большого взрыва", а с MVP-подхода: ограниченный перечень сценариев, ограниченный круг объектов, жёсткая методология оценивания.

Чтобы не ударить по гражданам, для старта хватит трёх простых настроек:

• запуск в пилотных регионах с обязательной аналитикой задержек и отказов;

• применение к сделкам с явными красными флагами (оспариваемый титул, несостыкованные даты владения и т. п.);

• публичная карта узких мест с помесячным планом исправлений.

Такой формат даёт то, о чём говорит эксперт: шанс проверить концепцию без того, чтобы превратить каждую сделку в забег по коридорам.