Те, кто купил студию год назад, теперь улыбаются — вот кто на самом деле выиграл от ипотечного кризиса

Жильё становится всё дороже, но неравномерно: небольшие квартиры уходят вверх быстрее остальных. В 2025 году именно студии и однокомнатные до 32 квадратных метров обогнали рынок по темпам роста стоимости. Этот сегмент стал единственным, где спрос не просел даже на фоне рекордных ставок по ипотеке.

Маленький метр подорожал быстрее всех

По данным аналитического исследования, стоимость квадратного метра в малогабаритных новостройках за год выросла на 11,6%, достигнув 163 тысяч рублей. Для сравнения, метры в квартирах большей площади прибавили в цене лишь 10,3%. Это кажется незначительным, но при масштабах рынка разница ощутима: студии дорожают быстрее не первый квартал подряд.

Эксперты объясняют этот эффект тем, что спрос на компактные лоты стабильно высок. Даже при дорогих кредитах покупатель тянется к формату, где итоговая цена остаётся посильной. В отличие от просторных квартир, студию можно приобрести с минимальным первоначальным взносом, а платежи остаются в пределах среднего дохода.

Почему спрос не падает? Покупатели видят в малогабаритных квартирах не только жильё, но и инструмент сохранения средств. Для инвестора это ликвидный актив: такие лоты легко сдавать в аренду или перепродать. Для молодёжи — первый реальный шанс войти в ипотеку.

География роста: где метры дороже всего

Самые впечатляющие темпы подорожания зафиксированы в регионах. В Курске, Иваново, Кургане, Омске и Грозном стоимость "квадрата" в малогабаритках выросла более чем на 30%. Это локальные рынки с ограниченным предложением, где даже небольшие объёмы ввода вызывают ценовую реакцию.

В мегаполисах рост умереннее, но абсолютные цифры выше. В Москве квадратный метр в студии стоит уже 442,2 тысячи рублей (+16,2% за год), в Подмосковье - 233,4 тысячи (+24,4%), в Санкт-Петербурге - 268,4 тысячи (+15,8%).

А где жильё подешевело? Снижение цен наблюдается в Махачкале (-8,1%), Архангельске (-7,9%), Ставрополе (-7,4%), Нижнем Новгороде (-4,3%) и Ростове-на-Дону (-3,3%). Это отражает региональные различия спроса: там, где рынок перегрет или темпы строительства высоки, цены корректируются.

Почему малогабаритки выигрывают у "вторички"

Сегмент вторичного жилья площадью до 32 квадратных метров дорожает вдвое медленнее — всего на 6,5% за год. На первичке же динамика выше, поскольку новые квартиры чаще продаются с чистовой отделкой, участвуют в господдержке и не требуют дополнительных вложений.

Кроме того, застройщики активно продвигают этот формат через ипотечные программы с минимальным взносом и субсидированной ставкой. Для покупателя это делает студию заметно доступнее, чем большую "однушку" на вторичке.

Чем опасен ажиотаж вокруг малогабариток? Рост цен не бесконечен: на рынке уже есть признаки насыщения. Если спрос ослабнет, инвесторы, купившие лоты для аренды, могут столкнуться с падением доходности.

А что если ставки по ипотеке начнут снижаться? Тогда интерес частично вернётся к просторным квартирам: платежи выровняются, а психологический барьер "дешевле — значит выгоднее" ослабнет. Но пока высокие ставки сохраняются, малые метры остаются лидерами.

Полная стоимость: от регионов до столицы

В абсолютных цифрах малогабаритные квартиры прибавили в цене на 10,3% против 7,6% у "обычных". Больше всего лоты подорожали во Владимире, Грозном, Курске, Мурманске и Кургане - более 30% за год.

В Москве студия или маленькая "однушка" теперь обходится почти в 11,2 млн рублей (+11,5% к прошлому году). В Санкт-Петербурге аналогичная покупка стоит около 6,7 млн (+4,2%).

Зачем покупать такую квартиру, если она дороже по метру? Для большинства решающим остаётся общая сумма. Даже при высокой цене за квадрат итоговая стоимость объекта остаётся в "доступном" диапазоне — психологически важном пороге до 12 млн рублей.

В регионах малогабаритка — единственная альтернатива для тех, кто не проходит по платёжеспособности на большие квартиры. Там этот формат выполняет социальную функцию, давая шанс приобрести собственное жильё впервые.

Ошибки покупателей и альтернатива

Распространённая ошибка — рассматривать студию как постоянное жильё для семьи. На практике малые площади рассчитаны на одного-двух человек. Через несколько лет такой формат начинает теснить, а перепродать квартиру по выгодной цене уже сложнее.

Как избежать разочарования? Если жильё берётся "на вырост", лучше рассмотреть двухкомнатную в развивающемся районе: пока она дешевле, а потенциал роста выше.

Другой просчёт — ставка на "арендный доход" без анализа конкуренции. В городах, где строится много студий, прибыль от аренды падает быстрее, чем растёт цена. Альтернатива — вкладываться в редкие форматы (евро-двушки, апартаменты с отделкой), где предложение ограничено.

Что будет с рынком дальше

Аналитики ожидают, что темпы роста малогабаритного сегмента сохранятся до конца года, но могут замедлиться в 2026-м. Если ипотечные ставки начнут снижаться, покупатели переключатся на более просторное жильё.

В долгосрочной перспективе спрос на компактные квартиры останется стабильным из-за урбанизации и роста числа одиноких домохозяйств. Малогабаритные форматы активно поддерживаются застройщиками: их проще проектировать и продавать, а рентабельность выше.

Можно ли ждать снижения цен в ближайшие месяцы? Вероятность мала: стройматериалы дорожают, а себестоимость растёт. Даже при замедлении спроса застройщики не готовы снижать цены, предпочитая давать скидки в форме акций или меблировки.

Сравнение с прошлым циклом роста

В 2022–2023 годах лидерами подорожания были просторные двух- и трёхкомнатные квартиры: население тогда массово расширялось под семейные потребности. Сейчас тренд обратный: рынок перешёл к минимальным метрам. Это отражает экономическую адаптацию: при прочих равных покупатель выбирает меньшую площадь, чтобы сохранить возможность сделки.

Такая смена структуры спроса делает статистику менее "оптимистичной": рост цен на метр создаёт иллюзию оживления, но на деле отражает сокращение среднего размера покупки. Тем не менее сегмент малогабариток закрепил лидерство и в динамике, и в восприятии доступности.