Подмосковье превращается в склад: вдоль платных трасс вырастет полмиллиона квадратов

За ближайшие два года вдоль главных платных трасс Подмосковья появятся новые склады — больше полумиллиона квадратных метров площадей. По данным Commonwealth Partnership (CMWP), которые находятся в распоряжении ТАСС, это лишь часть масштабного сдвига в логистической инфраструктуре региона: доля таких проектов составит 12% всех строящихся объектов вдоль магистралей, а центром притяжения станет ЦКАД.

Новая география складов

В период до 2027 года вдоль ключевых платных автодорог Московского региона будет введено 621 тыс. кв. м складской недвижимости. По данным CMWP, этот показатель составляет 12% от совокупного объёма проектов, находящихся сейчас на стадии строительства. Формально цифры не выглядят рекордными, но в логистическом контексте они означают перераспределение потоков: всё больше компаний стремятся закрепиться у транспортных артерий, обеспечивающих выезд из столицы.

К осени 2025 года, по информации, общий объём современных складов классов A и B в регионе достиг 29 млн кв. м. До конца года планируется ввести ещё 577 тыс. кв. м, при этом почти пятая часть этих площадей строится под конкретных заказчиков.

Почему именно платные трассы становятся логистическими осями? Потому что они обеспечивают более предсказуемое движение и меньшее время в пути, особенно в межрегиональных перевозках. Однако, как уточняют аналитики CMWP, не каждая новая магистраль автоматически превращается в точку роста складской активности. Некоторые проекты остаются зависимыми от трафика и концессионных условий, не влияя напрямую на прибыль инвесторов.

ЦКАД как центр консолидации

Основная часть новых складских проектов сосредоточена вдоль Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) — 74% или 586 тыс. кв. м от ожидаемого объёма. Этот коридор стал своего рода «вторым кольцом» логистики после МКАД, постепенно вытесняя старые кластеры из ближнего Подмосковья.

«Несмотря на большой поток вдоль ключевых платных автодорог (ЦКАД, М-12, ЮЛА), данный фактор не влияет на прибыльность этих трасс для инвестора, поскольку они построены в рамках концессионных соглашений», — отметила старший директор и руководитель департамента исследований и аналитики Полина Афанасьева (CMWP).

Кроме ЦКАД, активное развитие фиксируется вдоль М-12 «Восток» — здесь до 2027 года планируется ввести 122 тыс. кв. м складов. Ещё 38 тыс. кв. м добавит зона Южно-Лыткаринской автодороги (ЮЛА), где один объект площадью 28 тыс. кв. м обеспечит три четверти всего планируемого ввода.

А что если часть инвесторов переоценит потенциал трасс? Тогда склады могут оказаться переизбыточными в отдельных локациях, особенно если параллельно замедлится рост межрегиональной торговли. Однако гибкость форматов, в том числе сегмента light industrial, частично снижает эти риски: такие объекты проще адаптировать под сборочные или сервисные функции.

Логистика меняет облик рынка

Согласно анализу CMWP, к 2025 году доля «лайт индастриал» среди строящихся вдоль автодорог объектов составит 11%, а на отдельных направлениях, таких как ЮЛА, — до 23%. Это заметный рост по сравнению с предыдущими двумя годами. Формат совмещает производство и складирование, что позволяет компаниям сокращать издержки и быстрее реагировать на изменения спроса.

Рост логистического строительства связан с несколькими факторами:
— диверсификация поставок и развитие e-commerce;
— сокращение складов внутри МКАД из-за высокой стоимости земли;
— появление новых концессионных дорог, улучшающих доступ к регионам.

В результате склады смещаются за пределы столицы, но остаются в зоне часовой доступности. Главная ошибка девелоперов прошлого десятилетия заключалась в том, что они строили комплексы без учёта будущих транспортных узлов. Это приводило к простою площадей и повышенным операционным расходам. Сегодня альтернативный подход основан на точном прогнозировании грузовых потоков и адаптации планировки под конкретного арендатора.

Ошибки и корректировки логистики

Часто склады проектировались по принципу «больше — значит лучше». Но избыточная площадь оборачивалась низкой заполняемостью и ростом расходов на содержание. Теперь стратегия изменилась: новые комплексы модульные, что позволяет наращивать площади по мере необходимости.

Как избежать ошибок при выборе локации?

1. Анализировать существующую загрузку трассы и потенциал роста трафика.

2. Проверять наличие инженерной инфраструктуры и возможности расширения.

3. Оценивать конкуренцию по радиусу 10–15 км.

4. Закладывать гибкость под формат build-to-suit — под конкретного клиента.

Такой подход уменьшает риски недозагрузки и повышает окупаемость. При этом важно понимать, что не каждый участок вдоль платной дороги имеет логистический потенциал. Например, участки М-12, удалённые от развязок, остаются менее привлекательными для крупного бизнеса.

Баланс между скоростью и стоимостью

Главное преимущество расположения складов вдоль платных трасс — сокращение времени доставки и снижение логистических издержек. Но есть и обратная сторона: высокая стоимость земли и необходимость вложений в инфраструктуру.

Можно ли компенсировать эти расходы? Частично — за счёт долгосрочных арендаторов, которым выгоднее платить больше за надёжную транспортную доступность. Но если поток клиентов не стабилен, такие инвестиции становятся рискованными. В этом смысле ЦКАД остаётся самым сбалансированным направлением: поток стабилен, а доступ к радиальным трассам обеспечивает гибкость маршрутов.

Среди заблуждений рынка до сих пор встречается мнение, что развитие платных дорог автоматически повышает спрос на склады вдоль них. На практике всё зависит от структуры трафика и типа груза: например, пассажирский поток не создаёт условий для логистических хабов. Поэтому компании, строящие по принципу «вдоль трассы ради адреса», часто теряют в окупаемости.

Перспективы до 2027 года

По прогнозу CMWP, до конца 2027 года совокупный объём складской недвижимости в Подмосковье превысит 30 млн кв. м, при этом прирост обеспечат в первую очередь проекты вдоль платных магистралей. Ключевым драйвером станет рост e-commerce и потребность в распределительных центрах.

В долгосрочной перспективе возможен переход части складов в формат «умных» логистических комплексов — с автоматизированным хранением и цифровым контролем поставок. Но это потребует обновления нормативной базы и снижения издержек на энергетику.

Инвесторы, выбирающие участки у ЦКАД и М-12, сейчас занимают стратегическую позицию: через несколько лет такие площадки могут стать дефицитными. Однако рынок уже начал переходить от экстенсивного роста к повышению эффективности, где важна не площадь, а качество логистического решения.